一、如何合理利用別墅貸款

對于個人住房貸款，尤其是對于別墅項目的審核，在現(xiàn)在的政策環(huán)境下各大銀行都是比較嚴格的。貸款額度和個人資信都將影響放款的快慢與是否放款。

一般來說，四大銀行各個支行對于個貸都有審批權(quán)利，但通常超過300萬就要交由分行處理；而其他銀行通常支行是沒有審批權(quán)的，只有分行才能辦理，超過一定額度交由總行審批。

滬上外資銀行現(xiàn)只能辦理外籍、港澳臺人士的貸款，比起中資銀行來說，優(yōu)勢在于短時間審貸和較高的貸款上限；一般來說100萬美金以下的貸款審核時間在2-3天就可以，貸款上限也在7成。所以擁有外籍護照或臺胞證的人士可考慮選擇去外資銀行申請。

內(nèi)資銀行根據(jù)總行的相關(guān)規(guī)定貸款的上限控制在5成，對于計劃通過貸款購買別墅的消費者要有充分的首付款準備。目前各個銀行在不同時期的申貸標準隨著自身業(yè)務(wù)、當前政策和風險評估不斷變動。申請貸款時可留意各家銀行對于別墅貸款的不同標準。

二、影響貸款額度與年限的因素

無論在哪家銀行辦理貸款，審貸其實都是個很“個性化”的過程，綜合來看，影響貸款速度、額度和年限的因素主要有以下幾點：

（一）別墅房價與地段

別墅的總價主要會影響能夠貸得的額度，舉例來說，某銀行對于別墅的貸款額度標準規(guī)定為≤50%，按照房子的單價高低浮動，房價越高，則額度也相應(yīng)下降（有些銀行是根據(jù)總價高低限定額度，但一般上限規(guī)定在5成）。多數(shù)中資銀行對于別墅所處的地段也有細分的標準，對貸款有部分影響。

（二）是否二手別墅

部分銀行對于二手別墅的貸款年限規(guī)定為不超過20年；貸款額度部分也限定為最高5成，且一般不享受優(yōu)惠利率；對所購買的二手別墅將由銀行制定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，銀行將根據(jù)評估價格來最終確定放款金額；建議想要購買二手別墅的讀者對各銀行對二手別墅的貸款規(guī)定有一定了解，對今后能得到的貸款做到心中有底。

（三）總貸款額

銀行對于個人總的貸款額度也有一定限制，總額度超過某個標準，就會降低貸款成數(shù)。如前后兩筆貸款加起來超過500萬，則本來可貸5成的，則降為4成。而且銀行對別墅貸款的利率一般控制在6。12%，不少銀行還會在此基礎(chǔ)上浮5%~10%。

（四）貸款人國戶籍

一般來說，外籍、港澳臺人士所能貸得的額度和成數(shù)都有一定的減少，通常是在一般條款基礎(chǔ)上降一成，戶籍不在上海也會對貸款額度有所影響。

（五）貸款人資信

貸款人的信用評價是所有這幾點中最關(guān)鍵的一條，購房者應(yīng)盡可能向銀行提供以往優(yōu)良的還貸記錄、信用證明、以及良好的收入水平證明、銀行存款證明等，盡可能取得銀行的較低房貸利率下限和最大貸款額度，向和自己良好記錄的銀行申請也可加快申貸時間。