一、商品房的預(yù)售條件
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。
商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
二、未辦證的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)有效嗎
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同登記過(guò)戶并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的條件。
根據(jù)《合同法》第四十四條、最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條第一款等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記是合同生效要件，所以房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過(guò)戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，不登記不產(chǎn)生房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，并不影響買(mǎi)賣(mài)房屋合同的效力。
2、物權(quán)行為與債權(quán)行為是獨(dú)立的兩個(gè)法律行為
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門(mén)對(duì)不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。該條第(六)項(xiàng)中的規(guī)定實(shí)際是屬我國(guó)法律與理論上長(zhǎng)期以來(lái)受“不登記便無(wú)所有權(quán)”學(xué)說(shuō)影響的結(jié)果。如果機(jī)械地按這樣的規(guī)定執(zhí)行，有損于交易安全和財(cái)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)占有關(guān)系的穩(wěn)定。而這種“不登記便無(wú)所有權(quán)”的觀念已得到了法律上的矯正。
從《物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”、《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?，可以看出物權(quán)法將物權(quán)變動(dòng)的合同效力與物權(quán)登記的結(jié)果在法律上進(jìn)行了區(qū)分，即明確了物權(quán)行為與債權(quán)行為是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為。房屋買(mǎi)賣(mài)最直觀的流程應(yīng)是：當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議——買(mǎi)賣(mài)合同生效——轉(zhuǎn)移標(biāo)的物之占有——登記——取得權(quán)利憑證。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立并生效是對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行登記的先決條件，是否取得房產(chǎn)證并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，而登記是確定該物權(quán)變動(dòng)的效力，不登記只產(chǎn)生該房屋買(mǎi)賣(mài)不得對(duì)抗第三人的效力，并不排斥買(mǎi)賣(mài)合同的成立和效力。雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。
