一、不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國(guó)物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書(shū)。

我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來(lái)決定，不宜過(guò)多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對(duì)抗主義的主張即登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護(hù)，但在相對(duì)人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同適法，不違反社會(huì)公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對(duì)當(dāng)事人有約束力。

可以說(shuō)我國(guó)目前在法的層次上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。雖然在法的層面上對(duì)登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門(mén)規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國(guó)家土地局1995年頒布，1996年2月1日實(shí)施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書(shū)?！?/p>

二、不動(dòng)產(chǎn)登記中有哪些審查標(biāo)準(zhǔn)

一般認(rèn)為，形式審查是指登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)申請(qǐng)人提交的材料是否齊備、合法等進(jìn)行審查，而對(duì)登記申請(qǐng)背后的實(shí)體法律關(guān)系不加以審查，其不及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系。而實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)構(gòu)不僅要對(duì)登記申請(qǐng)的材料是否齊備、合法進(jìn)行審查，還要審查其是否與實(shí)體法律關(guān)系一致，其及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系。

那么在不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記機(jī)構(gòu)究竟是形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查呢？更進(jìn)一步說(shuō)，我國(guó)物權(quán)法第十二條規(guī)定的關(guān)于登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)當(dāng)作何解釋呢？目前有兩種代表性的觀點(diǎn)，一是實(shí)質(zhì)審查，此為多數(shù)說(shuō)。二是形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。

1、實(shí)質(zhì)審查不可取。自理論層面來(lái)看，登記審查具有法律程序?qū)傩?，根?jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第七條規(guī)定，辦理房屋登記一般依照申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證等程序進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)是被動(dòng)的面臨申請(qǐng)人提交的各種證據(jù)材料所表征出來(lái)的法律事實(shí)，但這并非交易事實(shí)本身。登記機(jī)構(gòu)很難全程監(jiān)控申請(qǐng)人的交易過(guò)程，其審查是一個(gè)被動(dòng)的針對(duì)申請(qǐng)人提供的各種證據(jù)材料并發(fā)揮主觀能動(dòng)性處理登記的過(guò)程。而由于登記機(jī)構(gòu)的工作人員是一個(gè)普通的社會(huì)人，由于人的理性的非至上性，登記審查也有與客觀真實(shí)不一致的地方。不動(dòng)產(chǎn)登記既有實(shí)體的一面，也有程序的一面，我們不能只重實(shí)體，追求客觀結(jié)果的真實(shí)性，而忽略程序性。

現(xiàn)代憲政的基本結(jié)構(gòu)是立法、司法與行政的分野，它們各司其職，互為牽制。司法作為正義的最后一道防線，要求法官對(duì)案件必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，而且從法院審判制度的設(shè)置和法院人員的配備來(lái)看，只有法院才有權(quán)利、有能力、有條件、有時(shí)間對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記是否與真實(shí)法律關(guān)系一致、是否具備實(shí)體法的權(quán)利變動(dòng)原因進(jìn)行審查，這就是“裁判審查”。而行政機(jī)關(guān)既無(wú)審查的資格，又無(wú)審查的能力，因此，要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查之責(zé)，實(shí)質(zhì)上是使登記機(jī)構(gòu)越俎代庖介入司法機(jī)關(guān)的事務(wù)。

從比較法的視角，大多數(shù)發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家采用的是替代審查，比如公證的介入。我國(guó)目前的現(xiàn)狀是，并未實(shí)行登記準(zhǔn)入資格考試，審查人員大多為聘用制的社會(huì)人員，并未經(jīng)過(guò)專業(yè)的法律培訓(xùn)，依靠他們發(fā)現(xiàn)登記背后實(shí)體法律關(guān)系的瑕疵也強(qiáng)人所難，當(dāng)前社會(huì)大眾對(duì)登記機(jī)構(gòu)工作效率要求較高，這也不允許登記機(jī)構(gòu)作長(zhǎng)時(shí)間的審查，同時(shí)，實(shí)質(zhì)審查影響交易速度，增大登記成本，不符合經(jīng)濟(jì)效率原則，登記機(jī)構(gòu)也不堪其累。

2、實(shí)質(zhì)審查與公信力無(wú)關(guān)。目前，學(xué)術(shù)界有這樣一種代表性觀點(diǎn)，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查是登記具有公信力的必要前提。這個(gè)觀點(diǎn)也值得商榷，公信力是一種立法的政策選擇，與物權(quán)變動(dòng)模式或者審查模式并無(wú)關(guān)系。

首先，公信力適用的領(lǐng)域一定是登記存有錯(cuò)誤，這也是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一個(gè)前提。如果登記本身就是正確的，不存在登記公信力的說(shuō)法，而從登記的常態(tài)來(lái)看，登記大多是正確的，不存在公信力機(jī)制的介入。因此，實(shí)質(zhì)審查有助于登記的正確性，而與登記公信力無(wú)關(guān)。其次，公信力完全是為了交易安全而須立法賦予的結(jié)果。通說(shuō)認(rèn)為，登記對(duì)抗主義國(guó)家采取形式審查主義，登記無(wú)公信力；而登記要件主義國(guó)家實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，登記有公信力。但也有很多學(xué)者認(rèn)為登記公信力是與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式無(wú)關(guān)的問(wèn)題。登記是作為物權(quán)變動(dòng)成立要件還是對(duì)抗要件，完全是立法政策選擇的結(jié)果，與公信原則不能直接相提并論，它們之間在理論上屬于不同層次的個(gè)別問(wèn)題。

3、登記機(jī)構(gòu)是一種要件審查、混合審查 登記審查其實(shí)具有要件化、程序化屬性。辦某一類登記業(yè)務(wù)，對(duì)登記機(jī)構(gòu)工作人員來(lái)說(shuō)，他關(guān)心的是依法應(yīng)收哪些要件，走完哪些程序，至于這個(gè)要件的真?zhèn)?，即?duì)此要件的真實(shí)性須要審查到哪種程度，應(yīng)視不同情況而論，以房屋登記為例，對(duì)印章、身份證的審查，做到一個(gè)合理理性人的審查標(biāo)準(zhǔn)即可，對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)真?zhèn)蔚膶彶?，由于?quán)屬證書(shū)由登記機(jī)關(guān)頒發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)。因此，不存在以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔的說(shuō)法?？傮w上說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)的審查是一種要件審查、混合審查，對(duì)要件真?zhèn)涡陨疃鹊陌盐諔?yīng)視不同的要件而定，因此，審查方式須個(gè)案分析。