一、買房未簽合同是否有效

根據(jù)合同法第十條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。房屋買賣是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種形式，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得方式。據(jù)此，認(rèn)定簽訂書面合同或者認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議，且協(xié)議具備商品房買賣合同主要內(nèi)容，是房屋買賣關(guān)系成立的形式要件。雙方未簽訂任何書面合同，雙方也就沒有形成買賣關(guān)系。所以房地產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，否則買賣無效。

但是，現(xiàn)司法界認(rèn)為雖然合同法第十條有此規(guī)定，但合同法第三十六條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同的，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。依據(jù)此規(guī)定，當(dāng)事人雖沒有訂立合同，若對(duì)方接受了購(gòu)房款，買賣行為不違背意思自治原則，房屋買賣合同即成立。這樣的判決正是遵循了合同法的鼓勵(lì)交易的原則。

二、怎樣認(rèn)定房屋買賣合同無效

現(xiàn)在有些房屋買賣合同為了規(guī)避國(guó)家的法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公共利益，從而導(dǎo)致合同無效。特別是一些大公司之間，為了免交的稅費(fèi)，購(gòu)房者以捐贈(zèng)款的形式向售房者捐款，然后以極低的價(jià)格購(gòu)房。還有的是買賣違章建筑物。這樣的合同無效。

《民法通則》第七條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。根據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

所以，如果合同的形式合法，但為了達(dá)到逃稅的目的的，是無效合同。

根據(jù)上述內(nèi)容，共有房屋未分割并進(jìn)行公證的，未變更產(chǎn)權(quán)的房屋無法單獨(dú)出售 ，這樣的房屋買賣合同無效；

房屋中介未取得授權(quán)，與買房人簽合同也是無效的。