一、房產(chǎn)商什么行為構(gòu)成根本違約

出賣的房屋不適宜購房者居住，房產(chǎn)商即可構(gòu)成根本違約。

合同自古被稱為“法鎖”，在當(dāng)事人之間形成權(quán)利義務(wù)的約束，簽訂了合同的雙方應(yīng)當(dāng)全面地、適當(dāng)?shù)芈男泻贤膬?nèi)容。

違反合同義務(wù)的違約行為，有很多種類型，如不適當(dāng)履行合同、遲延履行合同等等，各種違約行為帶來的后果不一。其中，根本違約是指合同義務(wù)人根本性地違反了合同義務(wù)，使合同對方訂立合同的目的不能實現(xiàn)。

根本違約不一定僅僅指對合同明確約定的內(nèi)容的根本違反。很少有合同能將合同權(quán)利的全部內(nèi)容詳細(xì)列明。很多內(nèi)容因為不言自明，無須在合同中寫明，購買房屋是為了居住，房屋必須具備能夠居住的特征，這些內(nèi)容已不必訂立入合同。對于房屋是否適宜居住，房產(chǎn)商在取得房屋的房地產(chǎn)權(quán)證之前，有關(guān)部門會進(jìn)行監(jiān)督檢查，頒發(fā)《房屋交付使用許可證》的行政行為是對房屋具備居住使用功能的基本肯定。

有些房屋竣工后因為各種原因，臨水臨電、質(zhì)量不過關(guān)、消防設(shè)施不齊備等等，這些房屋在整改好之前不會得到《房屋交付使用許可證》，即無法居住使用。如果房產(chǎn)商將這樣的房屋交付給購買者，即構(gòu)成根本違約。但是，并非能夠取得《房屋交付使用許可證》的房屋即不存在不適宜居住。在房屋通過了相關(guān)的檢查之后，還會有其他因素造成房屋不適宜居住。尤其是一些無形的妨礙，可能在交付房屋的時候未能引起注意，在購房者入住之后才會發(fā)現(xiàn)房屋不適宜居住。如裝修造成房屋空氣中甲醛、苯等超標(biāo)，噪音超標(biāo)等情況。這些問題對在房屋內(nèi)居住的人構(gòu)成極大危險，會損害人的身體健康甚至生命安全。這使得合同的買受方購買房屋用以安居的目的完全落空，甚至遭到合同利益之外的其他損失。保證房屋在各方面適宜一般人居住，即使不在合同中明確約定，也構(gòu)成房屋出賣方的合同義務(wù)，一旦違反，即構(gòu)成根本違約。

二、 購房人能否解除合同

在房產(chǎn)商的行為構(gòu)成根本違約的情況下，購房者可以主張房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任，直至解除合同。

合同的解除有廣義和狹義之分。

廣義的合同解除既包括單方解除，也包括雙方解除，而狹義的合同解除僅指單方解除。

雙方解除是指合同當(dāng)事人雙方為了消滅原有的合同而訂立的新合同，即雙方達(dá)成解除合同的一致意思表示。

單方解除是指當(dāng)事人一方通過行使法定解除權(quán)或約定解除權(quán)而使合同的效力溯及既往地消滅的意思表示。

我國《合同法》有規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。