根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。因此買(mǎi)賣(mài)存在抵押權(quán)的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩余貸款，再由銀行、出賣(mài)人辦理房屋抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)后，該房屋才能按照買(mǎi)賣(mài)雙方的約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。因此這就涉及由誰(shuí)來(lái)償還銀行貸款問(wèn)題，有以下三種方式：

一、由賣(mài)方先還貸款，將抵押解除

房屋出賣(mài)方自行出貴償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款，并辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，然后買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理付款、過(guò)戶、交房等手續(xù)。

二、由擔(dān)保公司出資先行償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款

這種方式是指，買(mǎi)方或賣(mài)方尋找擔(dān)保公司。由擔(dān)保公司先行墊資償還銀行貸款，并辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，然后買(mǎi)賣(mài)雙方按照雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理交易手續(xù)。使用這種方式時(shí)，擔(dān)保公司要按照墊責(zé)數(shù)額的一定比例收取服務(wù)費(fèi)用，目前一般都是由買(mǎi)方支付該筆服務(wù)費(fèi)。使用這種方式在交易時(shí)應(yīng)注意：在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或居間服務(wù)合同中要詳細(xì)約定由哪一方委托擔(dān)保公司，必要時(shí)可以約定共同選擇的擔(dān)保公司的名稱、墊資服務(wù)費(fèi)的支付方、抵押權(quán)注銷(xiāo)后的通知義務(wù)、抵押權(quán)注銷(xiāo)后辦理房產(chǎn)過(guò)戶受理手續(xù)的期限等。

三、由買(mǎi)方先行償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款，向銀行償還的貸款部分視同買(mǎi)方向賣(mài)方支竹房款的一部分

這種方式是指，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同后，由購(gòu)房者償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款后，出售方及時(shí)與銀行辦理房產(chǎn)抵押權(quán)的注銷(xiāo)手續(xù)，然后買(mǎi)賣(mài)雙方按照簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理相關(guān)的交易手續(xù)。

　　對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，首選的當(dāng)然是第一種方式，由賣(mài)方先還貸款，將抵押解除。如果賣(mài)方不同意或者無(wú)力償還而要求采用第三種方式時(shí)，買(mǎi)方一定要確保首付款專(zhuān)款專(zhuān)用，必要時(shí)，在還款的時(shí)候買(mǎi)方可陪同賣(mài)方去銀行。

我們當(dāng)然希望在此過(guò)程中一切順利進(jìn)行，按照事先預(yù)想的計(jì)劃一步步實(shí)現(xiàn)，但是實(shí)踐中往往會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，比如與擔(dān)保公司簽訂合同時(shí)應(yīng)該注意的事項(xiàng)、辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)所需要的材料等等，我們與其硬著頭皮一個(gè)個(gè)的攻克這些并不擅長(zhǎng)的難題，還不如將這些“疑難雜癥”交給專(zhuān)業(yè)律師，這樣省時(shí)省力何樂(lè)不為。