一、房產(chǎn)抵押權(quán)的順位如何

由于《物權(quán)法》并未禁止在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)，因此在不同的抵押權(quán)之間就產(chǎn)生了順位問題。

（一）抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位。根據(jù)《物權(quán)法》第194條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位，但有兩種限制情形：

1、抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

2、債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

（二）物權(quán)法》還規(guī)定了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的清償順序。

根據(jù)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：

1、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

2、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

3、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

應(yīng)當(dāng)注意的是，抵押權(quán)均未登記的情況，《物權(quán)法》改變了《擔(dān)保法》中按合同生效時(shí)間順序清償?shù)淖龇?，一律視為相同順序，按債?quán)比例清償。

商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值的確定方法有兩種：

二、房產(chǎn)抵押時(shí)如何估價(jià)

（一）由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定。房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由商業(yè)銀行和借款人協(xié)商議定，達(dá)成合意后應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書面協(xié)議。房地產(chǎn)管理部門不得強(qiáng)行要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，也不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

（二）由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。

商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。評(píng)估結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。