一、土地使用權(quán)的取得方式有哪些
（一） 以出讓方式取得的土地使用權(quán)。
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；
2、轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：
一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上；
二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。
上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。
（二） 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應(yīng)具備下列條件：
1、轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
2、對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：
第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；
第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：
第一，用于國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
第三，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；
（二）在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；
（四）相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；
（五）新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件；
（六）同時要變更開發(fā)建設(shè)單位的名稱。
上述各項均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。
