一、什么是不動產(chǎn)登記？

不動產(chǎn)登記即權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。因不動產(chǎn)登記的內(nèi)容，就是關(guān)于不動產(chǎn)的種種物權(quán)變動的登記，所以不動產(chǎn)登記又被稱之為不動產(chǎn)物權(quán)登記

不動產(chǎn)登記的范圍僅限于不動產(chǎn)。所謂不動產(chǎn)，是指土地以及房屋、林木等地上定著物。房屋登記（以商品房登記為主）是不動產(chǎn)登記的重要組成部分。

二、不動產(chǎn)登記存在哪些模式？

世界各國的不動產(chǎn)登記制度，依其內(nèi)容、效力等標(biāo)準，主要可以歸納為三種類型：契約登記制度、權(quán)利登記制度、托倫斯登記制度。

（一）契約登記制度 契約登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。契約登記制度以法國為代表，日本、意大利、比利時、西班牙等國以及美國多數(shù)州也采用此制度。

契約登記制度具有以下特征：登記為物權(quán)變動的對抗要件；登記與否不予強制；登記無公信力；登記簿采人的編成主義。

（二）權(quán)利登記制度 權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的制度。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區(qū)所采用。

權(quán)利登記制度具有以下特征：登記為物權(quán)變動的生效要件；登記采取實質(zhì)審查主義；登記具有公信力；登記采用強制主義；登記簿采物的編成主義；登記以不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。

（三）托倫斯登記制度 托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。托倫斯登記制度產(chǎn)生于澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓等國以及美國的加利福尼亞、馬薩諸塞等10余州也采用此制度。

托倫斯登記制度具有如下特征：登記不實行全面的強制主義；登記采取實質(zhì)審查主義；登記具有公信力；交付權(quán)利證書；登記不動產(chǎn)上的權(quán)利負擔(dān)；設(shè)置賠償基金。

上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色。無論是權(quán)利登記制度、契據(jù)登記制度還是托倫斯登記制度，均與政治、經(jīng)濟、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，就很難判斷孰優(yōu)孰劣。