一、商品房交付的條件
商品房交付是出賣人將合同約定的商品房交付于買受人，買受人檢驗(yàn)并接受的行為。商品房交付涉及交付條件、房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)范圍、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、稅費(fèi)交納、前期物業(yè)等問題，本文對(duì)其中種種問題提出法律意見。
交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。
（一）建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位共同驗(yàn)收，簽署四方驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
（二）經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門規(guī)劃驗(yàn)收，經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)消防驗(yàn)收，取得驗(yàn)收合格證明。
（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。
（四）有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、室內(nèi)空氣檢測(cè)合格證明。北京市實(shí)行住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收與市政同步交付制度，自2006年1月1日起住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給買受人；2007年3月1日后（含3月1日）簽訂土地使用權(quán)出讓合同的住宅小區(qū)項(xiàng)目，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)與住宅同步交付。出賣人不能提供相關(guān)文件資料，或者商品房不符合交付條件的，買受人可以拒絕交接房屋，逾期交房的違約責(zé)任按照合同約定處理。
二、房屋交付后質(zhì)量問題的處理方式
商品房辦理交接手續(xù)前，出賣人應(yīng)當(dāng)組織買受人對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或者其他問題，是先修復(fù)后收房，還是先收房后修復(fù)？應(yīng)當(dāng)遵守預(yù)售合同的約定。若預(yù)售合同無約定，只要出賣人取得了前述文件與資料，買受人不得拒絕收房。房屋交付后質(zhì)量問題的處理方式分為：
（一）保修期內(nèi)的一般質(zhì)量問題由出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，保修期自商品房交付之日起計(jì)算；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。保修期限為：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)為合理使用壽命年限；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用戶自行約定。
（二）保修期滿后，住宅類商品房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金由住宅專項(xiàng)維修資金解決。
（三）房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者商品房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除買賣合同，請(qǐng)求退還房款與賠償損失。
（四）由于商品房自身質(zhì)量、建筑材料、配套管線不合格造成人身與財(cái)產(chǎn)損害的，無論時(shí)間進(jìn)過多久，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，《建筑法》80條明確規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償?！?/p>
