一、商品房質(zhì)量有嚴重問題怎么辦

房屋存在瑕疵時，法律規(guī)定了多種救濟措施。適用法律的時候應注意以下幾點：

（一）對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應注意購房人是否行使了其注意義務。因為購房人在接受房屋時，一般對其質(zhì)量會進行必要的檢驗，這也是購房人應該行使注意義務，對于一般驗收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，購房人應在接受時提出。在取得房屋后，買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無其他特別規(guī)定，開發(fā)商可不負責任，應由購房人負責維修。開發(fā)商人在訂立合同時已明確告知購房人房屋存有質(zhì)量瑕疵的，開發(fā)商對此也不再負有任何責任，但有特別規(guī)定的除外。

（二）對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對采取通常方式一時難以察覺，須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，購房人及時向開發(fā)商人提出的，開發(fā)商應當承擔責任。對于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，開發(fā)商應負責維修，或者適當減少房屋價金。對于房屋質(zhì)量問題較嚴重，甚至不能使用的，購房人可解除合同，因此給購房人造成的財產(chǎn)及人身損失開發(fā)商應予賠償。

（三）對隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。開發(fā)商已知而故意隱瞞的較嚴重的房屋質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商對此應承擔相應的民事責任。我國相關法律法規(guī)也對瑕疵擔保義務作了詳細的規(guī)定。在標的物存在瑕疵時，出賣人負有瑕疵擔保義務，買受人享有瑕疵擔保請求權。

二、商品房質(zhì)量糾紛如何處理

（一）在簽訂合同時要注意對有關房屋質(zhì)量條款的約定

房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責任約定就非常重要。因此簽訂合同時應注意有關房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3大法律問題。

1、住宅質(zhì)量保修期限

審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國務院有關條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

地基基礎工程和主體結(jié)構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

裝修工程為2年。

2、其他保修范圍項目

對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補充約定。

3、非房屋主體質(zhì)量約定

建議購房者在補充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購房者有權要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權拒絕接受房屋，并有權按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責任。

（二）充分運用《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對商品房質(zhì)量糾紛的處理。

1、證據(jù)規(guī)定第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據(jù)公平責任原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔?！边@一條規(guī)定是有關法官在特殊情況下運用自由裁量權重新分擔舉證責任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對舉證責任特殊規(guī)定的范圍。本條明確將兩個民事法律的基本原則“公平責任原則”和“誠實信用原則”寫入法條作為創(chuàng)設法官權利的法律淵源。這一規(guī)定一方面擴大了法官對于案件把握的能力，同時也對于一些特殊類型的案件審理創(chuàng)設了一種新的可能性，例如在商品房質(zhì)量糾紛案件中。

如前所述，在商品房質(zhì)量訴訟中如一律適用原告舉證原則，對于小業(yè)主來說訴訟地位顯然不如作為被告的開發(fā)商。在目前鑒定機構現(xiàn)狀和許多地區(qū)獲取訴訟中必要信息、知識難度較大的情況下，法官依據(jù)本條規(guī)定在個案中適度加重開發(fā)商的舉證責任可以平衡訴訟當事人雙方實際訴訟地位不平等的狀況。如在房屋質(zhì)量問題明顯存在的情況下，主要為判定質(zhì)量問題大小和修復、賠償問題要求鑒定的，法官可以免除原告的舉證責任而轉(zhuǎn)要求被告就其該部分建筑產(chǎn)品質(zhì)量合格提供依據(jù)，或由被強制賦予舉證責任的被告預付鑒定費由法院委托司法鑒定。而一般情況下開發(fā)商的經(jīng)濟實力顯然強于個人業(yè)主，這樣的鑒定可以較少考慮經(jīng)濟因素而求得更全面的鑒定結(jié)論。另外，根據(jù)我國目前實行的《產(chǎn)品質(zhì)量法》規(guī)定：“建設工程不適用本法規(guī)定；但是，建設工程使用的建筑材料、建筑構配件和設備，屬于前款適用范圍的，適用本法規(guī)定?！保ǖ诙l第二款），小業(yè)主在購房時并不能享有在消費其他商品時應有的知情權。故一旦發(fā)生建筑產(chǎn)品質(zhì)量爭議，加重開發(fā)商的舉證責任并沒有對其不公平，而是對相對弱者的一種救濟，是通過司法手段彌補立法中對于該類產(chǎn)品質(zhì)量問題缺乏規(guī)定的狀態(tài)。具體適用問題上，例如房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂等無需借助儀器即可觀察得到并依常理可作判斷的質(zhì)量問題可適度轉(zhuǎn)移舉證責任。

2、證據(jù)規(guī)定第二十五條：“當事人申請鑒定，應當在舉證期限內(nèi)提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當事人申請重新鑒定的除外。對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結(jié)論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果?！?/p>

根據(jù)本條，鑒定程序的啟動主要是當事人提出申請。但申請鑒定的當事人必須預付鑒定費用，有些情況下鑒定費用并不是一般個人可以承擔的，如商品房發(fā)生地基沉降，造成房屋傾斜或裂縫，如果要對地基沉降情況作鑒定的話，鑒定費用可能要幾萬元更不要說提出修復方案的問題。對于個人來說，在限定時間內(nèi)拿出幾萬元預交鑒定費可能無法辦到，這種情況下則可以對鑒定項目進行分段進行，先對確定事實的部分作鑒定，如地基沉降造成房屋傾斜，則先對傾斜情況作出鑒定而忽略傾斜原因的鑒定，然后根據(jù)上述證據(jù)規(guī)定第七條運用舉證責任轉(zhuǎn)移規(guī)定要求開發(fā)商對于自己無過錯進行舉證，舉證不充分則要求其預交沉降情況的鑒定費進行司法鑒定，這樣經(jīng)濟方面不會有問題，小業(yè)主舉證責任被免除但鑒定的結(jié)果也可以為小業(yè)主所用。

綜上所述，商品房質(zhì)量問題帶有普遍性，往往一家存在的問題另一家也存在。所以作為弱勢的購房者應聯(lián)合起來，以集體的力量來解決糾紛，減少處理成本。購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù)；三是購房人自行修復或者委托他人修復的證據(jù)；四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。