一、房屋租賃合同糾紛的處理

此處，房屋租賃合同糾紛處理指的是有效的房屋租合同在出現(xiàn)糾紛的情況下如何處理。

（一）合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金從合同約定的標準計算；若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期付款的違約金標準（日萬分之四）確定承租人應付之滯納金。

（二）合同解除時有關問題的實體處理

1、如承租人欠租超過合同約定期限，合同應予解除；合同未約定期限的，欠租達三個月以上，合同亦應解除。

2、雙方均同意解除合同的，房屋可先行交還給出租人。承租人對房屋有裝修的，可待評估單位評估完結后交還；未進行裝修的，逕行交付。

3、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的動產部分由承租人拆走，不能拆除的固定裝修，對出租人可用部分予以評估折舊，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償。對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔；因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔；雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

4、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：

（1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）；

（2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收；

（3）當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。

5、因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。出租人應向承租人承擔的違約責任是：

（1）向承租人雙倍返還租賃定金；

（2）賠償承租人的裝修損失；

（3）當上述仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。

二、無效房屋租賃合同糾紛的處理

（一）房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導租金的部分，應分別情況進行處理：

1、因違反法律規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫；

2、其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。

（二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經評估折舊后由出租人承頂；其余部分經評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。