一、如何評(píng)估期房抵押物的價(jià)值
1、雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估時(shí)希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值?？陀^合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押時(shí)的價(jià)值，但由于這種預(yù)期價(jià)值評(píng)估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評(píng)估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。由前面的分析可知，預(yù)售商品房貸款抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象的狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)（估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)竣工時(shí)點(diǎn)）的狀況，房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在（抵押權(quán)設(shè)定時(shí)）的狀況?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況不在同一時(shí)點(diǎn)。預(yù)售商品房貸款抵押物的評(píng)估不同于在建工程的評(píng)估。在建工程評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象的狀況及房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，即房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況處在同一時(shí)點(diǎn)。
2、關(guān)于建筑面積售商品房貸款抵押評(píng)估中經(jīng)常遇到的一個(gè)問(wèn)題是，實(shí)際建筑面積超過(guò)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積的情況。遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的合法原則，應(yīng)根據(jù)不同的情況進(jìn)行處理；已經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意，并補(bǔ)交了相關(guān)費(fèi)用的，可按規(guī)劃部門(mén)最終確定的建筑面積進(jìn)行評(píng)估；已經(jīng)規(guī)劃部門(mén)處理，尚需補(bǔ)交費(fèi)用的，應(yīng)扣除該項(xiàng)費(fèi)用，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明；未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意的，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上規(guī)定的建筑面積考慮，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明超面積部分的不合法性。
二、期房貸款評(píng)估的內(nèi)容
1、對(duì)抵押物的合法性進(jìn)行核查，并在估價(jià)報(bào)告中如實(shí)揭示。由于預(yù)售商品房貸款抵押，只發(fā)生在商品房的預(yù)售階段，所以，對(duì)該抵押物主要核查其報(bào)建手續(xù)是否完整。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的每一項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對(duì)或發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的復(fù)印件，在報(bào)告中進(jìn)行揭示。尤其要對(duì)估價(jià)對(duì)象的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房）及“五證”即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行仔細(xì)核查。
2、對(duì)預(yù)售商品房的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)期房的，所購(gòu)期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷(xiāo)售綜上所述，房地產(chǎn)預(yù)售商品房貸款抵押物的評(píng)估報(bào)告中，重點(diǎn)應(yīng)揭示抵押物的報(bào)建手續(xù)是否齊全、合法，提成示貸款銀行注意有關(guān)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)因素，給出在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的客觀、合理的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)抵押物的有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。
