一、房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有何限制

以一般的買(mǎi)賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋的，承租人完全可以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果出賣(mài)人以拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人能否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？根據(jù)《拍賣(mài)法》的規(guī)定，拍賣(mài)是拍賣(mài)人以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的，將拍賣(mài)標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)人的方式。出賣(mài)人以拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋，在拍賣(mài)以前由于同等價(jià)格不能確定，出賣(mài)人不能通知承租人房屋的出賣(mài)價(jià)格；如果出租人通知承租人參加競(jìng)買(mǎi)，就意味著出租人履行了法定的通知義務(wù)，那么承租人的同等價(jià)格的優(yōu)先權(quán)無(wú)法體現(xiàn)。

《拍賣(mài)法》第一百五十一條規(guī)定：競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)人確認(rèn)后，拍賣(mài)成交，出賣(mài)人與競(jìng)買(mǎi)人的買(mǎi)賣(mài)合同依法成立，倘若承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)將造成法律上的相互矛盾和事實(shí)上的不公。首先，因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而將出賣(mài)人與競(jìng)買(mǎi)人業(yè)也成立的合同關(guān)系強(qiáng)制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，最后應(yīng)價(jià)者不能取得拍賣(mài)物，競(jìng)買(mǎi)人依法追究出賣(mài)人的責(zé)任，這又損害了出賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人的利益。

故以拍賣(mài)方式取得轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，則不應(yīng)承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)橐耘馁u(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，會(huì)由于拍賣(mài)的性質(zhì)使承租人無(wú)法行使優(yōu)先權(quán)，拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方法，將拍賣(mài)物賣(mài)給最高競(jìng)買(mǎi)人，拍賣(mài)結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買(mǎi)主。在這種情況下承租人沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的余地。承租人欲購(gòu)買(mǎi)得房產(chǎn)，只能報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，與他人公平競(jìng)爭(zhēng)。

二、怎么理解承租人的優(yōu)先先買(mǎi)權(quán)

將承租人先買(mǎi)權(quán)視作一種具有“物權(quán)化”傾向的法定權(quán)利，已成為主流，絕大多數(shù)國(guó)家的立法亦采此說(shuō)。不過(guò)，為討論其他問(wèn)題之便，有必要重申兩個(gè)關(guān)節(jié)點(diǎn)：

（一）承租人先買(mǎi)權(quán)是一種附條件的形成權(quán)?！靶纬蓹?quán)，是依照權(quán)利人的單方面意思表示就能使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利?！?承租人先買(mǎi)權(quán)作為一種形成權(quán)，即指先買(mǎi)權(quán)人依自己一方的意思，形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無(wú)須義務(wù)人的承諾。也就是說(shuō)，承租人行使先買(mǎi)權(quán)后，依法排除了出租人把房屋轉(zhuǎn)讓給他人的可能，在雙方之間形成了買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。憑單方面意思表示形成法律關(guān)系，是形成權(quán)最基本的特征。同時(shí)，這種形成權(quán)也被法律附設(shè)了一定的限制條件，如行使的合理期間及方式、必須為同等條件、第三人善意取得的例外、共有人先買(mǎi)權(quán)順位問(wèn)題，等等。

（二）承租人先買(mǎi)權(quán)還是一種期待權(quán)。期待權(quán)是相對(duì)即得權(quán)而言的，是法律對(duì)形成之中權(quán)利的提前保護(hù)。雖然先買(mǎi)權(quán)依法定或約定即告成立，但其能否行使，取決于出租人是否將租賃房屋出賣(mài)，只有在決定出賣(mài)于第三人時(shí)，先買(mǎi)權(quán)始得行使。就此而言，先買(mǎi)權(quán)只是一種先買(mǎi)的機(jī)會(huì)。這種機(jī)會(huì)能不能實(shí)現(xiàn)，還要受諸多因素的制約，比如，出賣(mài)本身的多義性、部分出租與整體轉(zhuǎn)讓的限制、次承租人的順位、能否逕行判決實(shí)現(xiàn)先買(mǎi)權(quán)等。