一、房屋轉(zhuǎn)租合同的效力如何？

房屋租賃合同效力如何要區(qū)分具體的情況，以下三種情況下是有效的：一是經(jīng)出租人同意，二是雙方?jīng)]有明確約定可否轉(zhuǎn)租，三是次承租人善意的情形。

（一）出租人明確同意承租人可以轉(zhuǎn)租?！逗贤ā芬?guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。民法領(lǐng)域內(nèi)法無(wú)禁止則為有效，出租人與承租人雙方達(dá)成合意并且沒(méi)有違反法律的禁止性規(guī)定的，轉(zhuǎn)租合同有效。

（二）原租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租問(wèn)題未明確約定，承租人轉(zhuǎn)租，此屬有效合同。即使房屋轉(zhuǎn)租合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意，但原則上不直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，出租人可以解除與承租人之間的合同來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

（三）次承租人善意。原租賃合同約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。次承租人不知承租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租，與承租人簽定轉(zhuǎn)租合同，如對(duì)出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，則該自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同并為有效合同，這也正是我國(guó)法律公平、誠(chéng)信等現(xiàn)代司法理念的體現(xiàn)。此屬有效合同。

二、什么樣的房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效

合同無(wú)效是法律對(duì)于民事行為的否定性評(píng)價(jià)，只有出現(xiàn)嚴(yán)重的違法情形時(shí)才會(huì)導(dǎo)致無(wú)效，那么什么樣的房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效呢？法律規(guī)定的主要有這兩種：一是房屋本身就是違章建筑，二是轉(zhuǎn)租合同期限超過(guò)了建筑物使用期，詳細(xì)介紹如下：

(一)違章建筑的轉(zhuǎn)租。法律規(guī)定出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效，此時(shí)轉(zhuǎn)租合同由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的喪失而失去了有效存在的依據(jù)。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

（二）超過(guò)建筑物使用期的轉(zhuǎn)租合同。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。建筑物的使用期與建設(shè)用地使用權(quán)期限相關(guān)，一般是70年，超過(guò)部分由于建設(shè)用地使用權(quán)要收回或者繼續(xù)繳納使用費(fèi)，房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。

（三）承租人拖欠租金的。交付租金是承租人應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)，承租人拖欠租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，房屋轉(zhuǎn)租合同也會(huì)因此而無(wú)效。

由此可見(jiàn)，商鋪的使用者在簽訂轉(zhuǎn)租合同時(shí)，應(yīng)查明原商鋪?zhàn)赓U合同的有效期限，只能在租賃合同的有效期限內(nèi)簽訂轉(zhuǎn)租合同。如果轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定屬于無(wú)效，作為次承租人的商鋪使用者的權(quán)利將得不到保障。不過(guò)，如果因?yàn)檗D(zhuǎn)租人的原因?qū)е麓纬凶馊说淖赓U權(quán)受到損害的，次承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定，要求轉(zhuǎn)租人賠償損失。

以上就是關(guān)于“房屋轉(zhuǎn)租合同效力如何，什么樣的房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效”相關(guān)問(wèn)題的解答。個(gè)人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系比較簡(jiǎn)單，涉及的具體也不多，需要的注意的是商鋪的轉(zhuǎn)租問(wèn)題，如果轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定屬于無(wú)效，作為次承租人的商鋪使用者的權(quán)利將得不到保障。委托律師在簽訂租賃合同之前進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)的審查對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)是非常必要的。