一、房屋買賣合同有哪些特征？

房屋買賣合同，是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，其法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：

1、出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款;

2、房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同;

3、房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續(xù);

4、房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。

二、在什么情況下房屋買賣合同無效

1、房地產分離出賣

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性。因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、房屋產權未登記過戶

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

4、侵犯優(yōu)先購買權

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

6、非法轉讓

根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

以上就是關于房屋買賣合同無效情形的相關介紹。房屋買賣合同既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。如果在房屋交易過程中您對房屋產權了解得不夠清楚；或是在不知情的情況下買到了國家禁止轉讓的房產，那么您所簽訂的房屋買賣合同就屬無效合同，同時也會給您造成巨大的財產損失。我們建議房屋買賣雙方最好在專業(yè)的房產律師在場的情況下簽訂房屋買賣合同，減少不必要的房產糾紛。