一、什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

（二）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售五證是哪五證

商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)具備以下五證：

1、土地使用證

土地使用證，說(shuō)明已經(jīng)取得土地使用權(quán)，住宅是70年，貿(mào)易辦公50年，旅游40年，是開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵。

2、建筑規(guī)劃許可證

建筑規(guī)劃許可證，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單體工程的規(guī)劃已經(jīng)按照城市規(guī)劃法進(jìn)行規(guī)劃，不存在違章，工程的面積，高度、層數(shù)等都按照此證施工。

3、施工許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質(zhì)的證書(shū)，我國(guó)的用地性質(zhì)分為貿(mào)易、辦公、產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、旅游。。。。。。。。。，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地上就必須建設(shè)什么項(xiàng)目，比如用地許可證上規(guī)定是住宅，就必須建設(shè)住宅，否則無(wú)法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

施工許可證，是國(guó)家對(duì)工程開(kāi)工建設(shè)的許可。也就是說(shuō)，工程可以開(kāi)始施工了。

5、預(yù)售許可證

預(yù)售許可證，商品房可以進(jìn)入市場(chǎng)交易。

以上五證缺一不可，否則違章。