一、商品房逾期交付開(kāi)發(fā)商的責(zé)任

開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有時(shí)在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。

如果雙方在開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒(méi)有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

如果《商品房買賣合同》中對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房購(gòu)房者解除合同的條件沒(méi)有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購(gòu)房者催告后三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房，則購(gòu)房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購(gòu)房者解除合同后可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

二、逾期交房的處理原則

（一）有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

人民法院審理房地產(chǎn)相關(guān)案件，應(yīng)注意準(zhǔn)確理解和全面把握國(guó)家方針政策的具體導(dǎo)向，將執(zhí)行法律法規(guī)與政策要求統(tǒng)一起來(lái)。在保護(hù)消費(fèi)者基本居住權(quán)前提下，審判中注意把握好尺度和雙方之間利益的平衡，極力維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）服從黨委領(lǐng)導(dǎo)，多方聯(lián)動(dòng)化解矛盾

當(dāng)前形勢(shì)下的該類案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解決，有的需要法律以外的方式綜合解決，有的需要通過(guò)發(fā)展最終解決，單靠人民法院一家之力或者一級(jí)法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對(duì)此，人民法院應(yīng)能動(dòng)發(fā)揮審判職能，主動(dòng)加強(qiáng)與房管部門、國(guó)土部門、建設(shè)部門和規(guī)劃部門等行業(yè)主管單位相關(guān)部門的溝通聯(lián)系、配合，著力推動(dòng)建立多層次、全方位的協(xié)同聯(lián)動(dòng)化解機(jī)制，形成合力避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散和失控。

（三）積極開(kāi)展和諧民事訴訟模式，調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合

當(dāng)前，在各種矛盾的關(guān)聯(lián)性、聚合性、敏感性進(jìn)一步增強(qiáng)的形勢(shì)下，以調(diào)解方式化解糾紛的優(yōu)勢(shì)更加凸顯，意義更加突出。堅(jiān)持調(diào)解優(yōu)先，盡管有些時(shí)候需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其付出的司法成本和社會(huì)成本還是低的。依托多元糾紛化解機(jī)制，多層次化解矛盾糾紛，積極引導(dǎo)當(dāng)事人利用協(xié)商、調(diào)解等方式解決糾紛，切實(shí)減少糾紛解決的層次和環(huán)節(jié)，最大限度降低化解矛盾的成本支出。當(dāng)然，對(duì)調(diào)解無(wú)效的案件要及時(shí)判決，協(xié)調(diào)發(fā)揮調(diào)判組合優(yōu)勢(shì)，最大限度地促進(jìn)當(dāng)事人之間訴訟關(guān)系的協(xié)調(diào)、當(dāng)事人與人民法院之間司法服務(wù)關(guān)系的有序，確保實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。