一、房產(chǎn)合同效力的認(rèn)定

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，房產(chǎn)合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。“

該條規(guī)定了五種絕對(duì)無(wú)效的合同行為，如進(jìn)一步梳理，這五種行為可歸納成兩種類型。

一是與五十二條第三項(xiàng)、第五項(xiàng)內(nèi)容有關(guān)的，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的絕對(duì)無(wú)效的合同。第三項(xiàng)規(guī)定“以合法形式掩蓋非法目的”中的“法”實(shí)際上就是第五項(xiàng)規(guī)定中所指的那個(gè)“法”，因此可歸為一類。

二是與五十二條第一、二、四項(xiàng)內(nèi)容有關(guān)的，損害公共利益的絕對(duì)無(wú)效的合同。

二、夫妻一方簽名的購(gòu)房合同有效嗎

目前司法實(shí)踐中對(duì)于夫妻雙方只有一方簽名的房屋買賣合同是否有效也存在兩種不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，夫妻雙方只有一方簽名的房屋買賣合同，簽名一方有可能會(huì)損害其配偶的利益，故在其配偶提出異議時(shí)，不應(yīng)認(rèn)定合同是有效的；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，夫妻之間有互為代理權(quán)利，簽名一方可以代表另一方處分權(quán)利，因此，應(yīng)認(rèn)定合同為有效的。

購(gòu)房人在一般的情況下難以得知夫妻簽名一方是故意損害其配偶的利益而簽訂合同。

另一方面，由于不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的往往較大，以夫妻之間有互為代理權(quán)利理由來(lái)認(rèn)定合同的效力是也不合理的。對(duì)于夫妻雙方只有一方簽名的房屋買賣合同是否有效的關(guān)鍵在房屋究竟登記在那一方的名下。

眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，因此，若房地產(chǎn)權(quán)證是記載夫妻二人的名下或者記載在非簽合同一方名下，考慮購(gòu)房人具有依據(jù)房屋權(quán)屬證明審查房屋的所有權(quán)狀態(tài)的義務(wù)。在房屋共同登記在夫妻二人的名下或者在非簽合同一方名下時(shí)，在購(gòu)房人僅與夫妻中一人訂立房屋買賣合同，而且在簽名一方未取得其配偶的授權(quán)下，此時(shí)，不能輕易認(rèn)定購(gòu)房人為善意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。因此，在未取得出賣人的配偶同意的情況下，上述情況中所簽訂的房屋買賣合同的效力待定。若出賣人的配偶最終拒絕追認(rèn)合同的效力，則該合同不能作有效處理。反之，如果房屋僅登記在夫妻其中一人，該《房屋買賣合同》由登記的權(quán)利人簽名。

考慮到購(gòu)房人對(duì)房屋出賣人是否有權(quán)處分房屋僅負(fù)有形式審查義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”的規(guī)定。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，購(gòu)房人有理由相信房屋買賣合同中的出賣人是唯一的所有權(quán)人，其有權(quán)處分房地產(chǎn)。購(gòu)房人沒(méi)有義務(wù)去審查出賣人是否已婚，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)之類的信息。事實(shí)上，購(gòu)房人也難以核查上述信息。若將審查義務(wù)強(qiáng)加于購(gòu)房人將不利于鼓勵(lì)交易，也將增加不必要的交易成本。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，維護(hù)交易安全是法律所追求的價(jià)值目標(biāo)。因此，在這情況下，認(rèn)定房地產(chǎn)買賣合同有效為宜，若因此損害到出賣人的配偶的利益，出賣人的配偶可向出賣人請(qǐng)求賠償損失。在案例三中，由于該房是只是登記在乙一人的名下，也沒(méi)有其它證據(jù)證明甲乙在簽訂合同有惡意串通損害乙配偶的情況，應(yīng)認(rèn)定合同有效。甲付清房款后，其請(qǐng)求乙交付房屋和辦理過(guò)戶是合理的。

當(dāng)房?jī)r(jià)逐漸上升時(shí)，基于利益的驅(qū)使，出賣人在履行合同的過(guò)程中為爭(zhēng)取最大利益常常提出各式各樣的反悔理由，其中以夫妻雙方只有一方簽名，另一方事后不同意而主張合同無(wú)效的理由較為常見(jiàn)。同時(shí)，如果在購(gòu)房人采取按揭付款或者轉(zhuǎn)按揭付款的情況下，按照廣州市各商業(yè)銀行目前的操作，若出賣人已婚，還是需要夫妻二人共同到商業(yè)銀行處當(dāng)面簽署有關(guān)的法律文件。為避免日后的麻煩，購(gòu)房人最好還是要求出賣人的配偶在合同中簽名或者要求出賣人的配偶出具同意出售房屋的函。同時(shí)，盡量縮短從簽約到房屋過(guò)戶的時(shí)間。