一、影響二手房市價的因素

一套二手房價值幾何，可不是評估師憑經(jīng)驗毛估出來的，必須有一整套計算操作辦法。影響一套二手房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級等。

評估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，最常見的要數(shù)置換物業(yè)評估了。隨著房產(chǎn)二、三級市場日益繁榮，二手房估價作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關(guān)注。

毛估說不過去市場比較可擺平。一套二手房價值幾何，可不是評估師憑經(jīng)驗毛估出來的，必須有一整套計算操作辦法。目前，主要采用市場比較法，通常選擇三套符合以下要求的可比物來：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數(shù)最終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價房屋的評估價。

影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當?shù)目紤]。

例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%--6%的系數(shù)，西向減10%；多層住宅樓層以3層--4層為準，底層減5%--6%，頂層減10%；新舊里最多可減 40%；房型的系數(shù)加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2%--5%，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。

二手房的時效性

業(yè)主對二手房估價的認識存在著一些誤區(qū)。二手房估價有個最重要的特征--時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點，常常質(zhì)問：我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣發(fā)5萬元，我的估價才24萬元？影響二手房估價的因素很多，但有的業(yè)主強調(diào)個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢，理應賣個好價。

另一方面，二手房評估至今還沒有形成一套既科學又符合市場規(guī)律的評估體系，專門從事這項業(yè)務的評估機構(gòu)很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜，社會上許多置換中介機構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識和職業(yè)道德，不對置換物業(yè)進行現(xiàn)場勘查，有的還故意壓低物業(yè)價值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的 信任危機。

二、二手房評估中通常的評估方法

（1）成本法

（2）市場比較法

（3）租金收益法

目前在大多數(shù)情況下還是使用市場比較法。

房地產(chǎn)評估流程一般如下：

1、三級市場交易成功，并且買方需向銀行按揭貸款。

2、評估業(yè)務員在得知物業(yè)地址后約客戶到現(xiàn)場實地勘察（查看物業(yè)裝修情況，了解周邊物業(yè)，以及給物業(yè)拍照）。

3、估價師根據(jù)物業(yè)位置，樓層，以及物業(yè)勘察情況，通過市場比較法來確定物業(yè)實際價格。

4、在評估報告上由估價師簽名并蓋章，同時蓋上公司的公章。

評估業(yè)務來源：

1、銀行

2、三級市場的地鋪

3、法院

4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設等。