一、商品房住宅小區(qū)停車位有哪些形式

目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：

第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；

第二類是商品房住宅小區(qū)內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

二、停車位的產權歸誰所有

1、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。

在政府與房地產開發(fā)商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

2、住宅小區(qū)地面停車位的房地產權歸屬。

地面停車位是經政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。

房地產開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。

由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

3、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。

在現(xiàn)行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發(fā)商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發(fā)商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規(guī)定。

房地產開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

4、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。

在現(xiàn)行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。