一、銀行房產(chǎn)按揭貸款細則

個人住房貸款指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

（一）貨款方式個人住房貸款是一種擔保性貸款，可采取抵押、質押、保證或上述三種擔保方法并用的方式。

（二）貸款對象和條件個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

3、有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；

4、具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合我行或我行委托的房地產(chǎn)估價機構的評估價值；

5、銀行規(guī)定的其他條件。

（三）申請借款時，應出具的文件申請借款時，應填寫《銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件：

1、借款人及配偶有效身份證件及原件復印件各3份（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）

2、結婚證及復印件3份，同時，結婚證須提供含照片頁和文字頁部分；若結婚證遺失，夫妻雙方關系可在同一個戶口簿上體現(xiàn)，只須做婚姻聲明；反之，夫妻雙方關系不能在同一個戶口簿上體現(xiàn)，則須到當?shù)孛裾块T出具婚姻證明；未婚者須提供單位證明及本人聲明；

3、借款人及配偶戶口簿（首頁帶公章和借款人極其配偶頁）及復印件3份；

4、借款人與開發(fā)商簽定的購房合同原件一份（已備案）；

5、借款人及配偶的職業(yè)、收入證明（收入證明要大于等于月還款額的兩倍）；

6、在銀行指定帳戶存入首期付款的存款憑條和開發(fā)商開具的首付款證明；

7、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

8、以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

9、以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準動；用公積金存款的證明；

10、貸款人要求提供的其它文件或資料。

（四）貸款程序銀行工作人員收妥的借款申請書及規(guī)定的文件后，將按銀行規(guī)定的工作程序進行調查、核驗，并在三周內(nèi)給回復意見。如同意借款申請，銀行工作人員會通知在規(guī)定的時間、地點辦理或由銀行代您辦理保險、公證、抵押登記等手續(xù)。雙方簽訂《借款合同》、《擔保合同》、《抵押合同》、《質押合同》等法律文件。

（五）貸款額度、期限和利率銀行發(fā)放的個人住房貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%。貸款期限最長可達30年，貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。實際年齡和貸款年限的總和要小于等于65周歲。

1、限制條件：異地戶籍，異地工作者，貸款成數(shù)下浮一成（即7成30年）且須提供本地聯(lián)系人，同時本地聯(lián)系人也須出具結婚證、身份證、戶口簿、收入證明；不具備償債能力者，須提供擔保人，擔保人所須提供的相關資料與貸款人相同。

2、首次住房貸款不是在銀行辦理貸款者，第二套住房貸款在工商銀行辦理享受優(yōu)惠利率；第二套住房貸款仍在銀行辦理者，執(zhí)行基準利率且首付加一成。

（六）公積金貸款

公積金貸款最高額度為七成20年，最多只能貸款20萬元。房屋主體結構封頂后方可辦理公積金貸款，且涉及公積金貸款者必須購買保險，其他按揭貸款者可自行選擇是否辦理保險。建議不引導客戶辦理公積金貸款。

（七）還款方式借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應事先征得貸款人同意，并提前一個月提出預約申請，無須交付違約金；當天想提前還款者要按貸款余額或提前還貸數(shù)額的1%的提交提前還款違約金，并辦理有關手續(xù)；每年僅限提前換貸一次，還貸數(shù)額不低于一萬元。同時 ，借款人在貸款一年內(nèi)不準提前還款。償還本息的方式有以下兩種：

1、貸款期限在一年（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清。

2、貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。建議采取等額本息還款法，不易于遺忘。待還清銀行個人住房貸款金部本息后，銀行工作人員將協(xié)助客戶到有關部門辦理貸款抵押的有關抵押、質押的所有權權屬證明文件和質押品，退由客戶保管。

（八）銀行禁入戶

二00六年元月一日起，個人房產(chǎn)按揭貸款須查詢其貸款信譽度，不良信用貸款者是銀行禁入戶。償還貸款逾期三次，不予追究，六次以上含六次者，視為銀行禁入戶；信用卡透支者亦視為銀行禁入戶。

（九）費用

辦理銀行按揭貸款收?。?/p>

1、公證費為一百元；

2、抵押登記費十萬元以下為一百五十元、十萬及十萬元以上為一百八十元；

3、印花稅萬分之五。

（十）、抵押物和質押物銀行認可的個人住房貸款的抵押物和質押物主要有如下種類：

（1）個人住房貸款的抵押物

1、借款人有權自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物；

2、借款人依法取得的國有土地使用權；

3、銀行認可的其它財產(chǎn)。

（2）個人住房貸款的質押物國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。

（十一）個體戶住房貸款條件

個體戶住房辦理住房貸款須提供合法營業(yè)執(zhí)照、現(xiàn)金流水帳、保險單復印件、存款、門面房房產(chǎn)證。

（十二）共同申請人

兩個或兩個以上共同申請同一房產(chǎn)購房按揭貸款者，在房產(chǎn)銷售備案過程中，須雙方或多方共同到房產(chǎn)局簽定產(chǎn)權分割協(xié)議。

二、房屋按揭方式如何選擇

提前還貸須先問銀行

由于加息傳聞一直沒有定論，不少市民擔心加息后多付房款，而考慮提前償還住房貸款。調查顯示，有23.8％的人打算在最近一個月內(nèi)提前償還貸款，也有65.1％的人沒有打算提前還款，還有11.1％的受訪者態(tài)度不明朗。在考慮提前還款的原因上，有33.3％的受訪者表示只要有閑錢就會考慮，也有33.3％的受訪者表示是因為加息原因，為了減少支出而選擇提前還款。

“提前還貸要考慮到種種情況以及注意事項”，有限公司銷售總監(jiān)郭勛表示，銀行一般現(xiàn)在都規(guī)定在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，市民可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。各家銀行對于提前還貸的規(guī)定都不是一致的，所以市民在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程，提前預約。

此外，如果加息的話，新的利息標準也將在新的一年開始時計算，所以，即使要提前還貸，購房者也要把握好時機，盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。

購房者在提前還清全部貸款后，別忘了到保險公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同也提前終止，因此按有關規(guī)定，貸款人可以攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前交的保費，提前還清貸款所退還保險費為已交保險費在提前歸還時的現(xiàn)值減去提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現(xiàn)值。

提前還貸沒必要跟風

一旦考慮要提前還貸，那購房者還需要注意自己在貸款時選擇的是哪種還款方式。目前，銀行住房貸款還貸方式包括“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種?！暗阮~本金還款法”是每月還款本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出相對減少；而“等額本息還款法”每月償還的金額相等，在償還初期利息支出最大、本金最少，以后則支付利息逐步減少、本金逐步增加。

據(jù)分析，提前還貸可以少付利息的觀點是正確的，但如果借款人具備一定的投資能力，可以利用借款進行再投資獲得利潤的話，那么提前還款是沒有必要的。因為其大可用投資賺來的錢支付銀行的還款額。若利率不是上調很多，那么月還款額相對現(xiàn)在的還款而言，并不會高得離譜。郭勛分別以個人住房商業(yè)借款為例針對兩種不同的還款方式為消費者算了一筆賬，進行了加息與現(xiàn)行利息還款額的對比。

由以上計算可以看來，加息對于購房者的還款額度將不會有太大的影響。市民完全可以按照自己正常的生活節(jié)奏安排還款資金，不必過多擔心會受到貸款利率上升的影響。等到利率上調幅度較大時，再重新安排家庭財務中有關房貸這一塊的內(nèi)容也不遲。郭勛表示：“近期前來咨詢加息事宜的人明顯增多，隨之開始考慮提前還款。但是我們認為如果借款人手上有筆閑錢而又沒有好的投資方向，還是選擇提前還款比較好，因為畢竟可以省去一筆利息；若貸款人有不錯的投資，可得到較多的投資回報率的話，則不妨好好利用貸款。”