一、如何正確理解物業(yè)費(fèi)
1、 業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識不足。業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，對物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不甚了解。一般業(yè)主在購房時只關(guān)心房屋的價格及產(chǎn)權(quán)證等問題，對于物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行業(yè)了解不多，即使有些業(yè)主對該行業(yè)有些認(rèn)識，但也大都存在片面性和間斷性。
當(dāng)前，業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的工作是“包羅萬象”的，包括保潔、保安、綠化，甚至房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也應(yīng)全部由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。其實(shí)，業(yè)主的這些認(rèn)識都是帶有一定的局限性，因?yàn)轭愃?a href="http://m.luxwatt.cn/fangchan/fangwuzhiliang" class="wlink" target="_blank">房屋質(zhì)量問題都應(yīng)由房屋施工單位等來負(fù)責(zé)處理，物業(yè)管理企業(yè)并沒有權(quán)利來處理這些問題，但是業(yè)主對此并不了解，在物業(yè)管理企業(yè)沒有及時解決他們所遇到的問題時，有的業(yè)主就會以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)管理不及時、不到位為借口拒交、少交或者欠交物業(yè)管理費(fèi)。
2、 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)不夠?qū)I(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)不盡相同，一些服務(wù)意識差，在工作中存在服務(wù)不到位、不夠?qū)I(yè)的員工在物業(yè)管理行業(yè)里也是大有人在。有的物業(yè)管理企業(yè)管理者對員工的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技能不重視，導(dǎo)致了企業(yè)員工在對業(yè)主進(jìn)行管理服務(wù)的過程中無法擺正自己的位置，這樣容易出現(xiàn)員工對業(yè)主只管理不服務(wù)，服務(wù)態(tài)度不好等有損企業(yè)形象的行為，這就及其容易引起業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的不滿，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在收取物業(yè)管理費(fèi)用的時候“遭遇”阻撓。
3、 部分房屋工程質(zhì)量存在問題。有些由于建設(shè)施工單位在修建房屋的時候采用劣質(zhì)的建筑施工材料等原因，導(dǎo)致部分業(yè)主所居住的房屋存在著這樣或那樣的工程質(zhì)量問題，比如屋面漏水、墻體裂縫等質(zhì)量問題，房屋出現(xiàn)這種質(zhì)量問題，有些業(yè)主往往容易在氣憤的情況下意氣用事，不能理智地去找開發(fā)商或者建設(shè)單位進(jìn)行交涉、處理，反而把根本沒有能力解決此事的物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作“出氣筒”，一旦物業(yè)管理企業(yè)對此事不予解決，業(yè)主就會用不交物業(yè)管理費(fèi)的形式表示對物業(yè)管理企業(yè)的不滿。
4、 個別業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)心存僥幸?，F(xiàn)在確實(shí)有極少數(shù)業(yè)主在交納物業(yè)管理費(fèi)用方面存在著僥幸心理，如貪圖小利、躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)等。面對這些心存僥幸的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)對他們無可奈何、無計(jì)可施，因?yàn)槠髽I(yè)沒有權(quán)力依照法規(guī)來對這些業(yè)主進(jìn)行處罰。久而久之，這種狀況既嚴(yán)重挫傷了別的已經(jīng)交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的繳費(fèi)積極性，同時也影響了物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)中的有效運(yùn)營。
5、 業(yè)主中的“關(guān)系戶”和“貧困戶”緩交或免交物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主之間存在“攀比”現(xiàn)象。一個物業(yè)管理企業(yè)需要通過一些人性化的途徑來和業(yè)主進(jìn)行各種有效溝通，例如，小區(qū)里有些所謂的“關(guān)系戶”要求物業(yè)管理企業(yè)對其減少或緩交物業(yè)管理費(fèi)用，針對有些生活確實(shí)困難的“貧困戶”，物業(yè)管理企業(yè)也對其物業(yè)管理費(fèi)用調(diào)整為
適當(dāng)?shù)臏p免等等。企業(yè)的這些本意是好的，但是企業(yè)的這些人性化行為成為了一些業(yè)主和這些“關(guān)系戶”和“貧困戶”相互攀比的“理由”，這也嚴(yán)重影響了其他業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)用的積極性。
6、 社區(qū)的政府職能滯后。目前許多住宅小區(qū)沒有居委會，政府的許多職能在這里不能體現(xiàn)，使之成為了一個政府盲區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)在這樣的小區(qū)里是唯一的管理單位，所以業(yè)主有事找物業(yè)管理企業(yè)也就是順利成章的事了，但是物業(yè)管理企業(yè)又確實(shí)在有些方面對業(yè)主愛莫能助，不具備政府職能。例如，小區(qū)養(yǎng)大型犬?dāng)_民的問題，物業(yè)管理企業(yè)只有向相關(guān)主管部門反映的權(quán)利，而沒有處罰的權(quán)力。當(dāng)受害的業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)反映這些現(xiàn)象的時候，物業(yè)管理企業(yè)只能對其進(jìn)行勸說，一旦業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)處理的結(jié)果表示不滿意的時候，業(yè)主最直接的反映就是拒交物業(yè)管理費(fèi)用。
二、如何解決物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難的困難
1、 加強(qiáng)物業(yè)法律法規(guī)的宣傳。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)法律法規(guī)、物業(yè)管理知識的宣傳。例如，物業(yè)管理企業(yè)可以在小區(qū)公告欄、宣傳欄或發(fā)放業(yè)主手冊等形式向業(yè)主進(jìn)行宣傳，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個業(yè)主的法定義務(wù)；或者向業(yè)主宣傳“交費(fèi)合理、拒交可恥”等思想，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
2、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)，規(guī)范服務(wù)。為提高業(yè)主的滿意率和繳費(fèi)率，物業(yè)管理企業(yè)要主動從自身找原因，主動調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，規(guī)范企業(yè)從業(yè)人員的行為準(zhǔn)則，把業(yè)主的利益始終放在第一位，熱情服務(wù)，把社區(qū)當(dāng)作自己的家園來和業(yè)主一起協(xié)力建設(shè)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，和業(yè)主建立長期的良好的互動機(jī)制。
3、物業(yè)管理企業(yè)早期介入或者與建設(shè)開發(fā)單位提前做好房屋交接工作。物業(yè)管理人員來自物業(yè)管理的前沿，對物業(yè)的使用和維護(hù)等細(xì)節(jié)問題有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，在前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)能從方便管理的角度上提出合理化建議，使建設(shè)單位和施工單位在小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)等環(huán)節(jié)中更貼近業(yè)主和使用人的實(shí)際要求，以方便今后的管理和維護(hù)。此外，為避免業(yè)主在入住后因房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題引起的糾紛，物業(yè)管理企業(yè)可以在與建設(shè)開發(fā)單位辦理房屋交接時，嚴(yán)格按照房屋驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)辦事，對有問題的房屋，可以在建設(shè)開發(fā)單位處理完畢后再接管，這樣有利于減少業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。
4、 物業(yè)管理企業(yè)要善于運(yùn)用法律武器，維護(hù)自身合法權(quán)益。根據(jù) 《 中華人民共和國民事訴訟法 》 、 《合同法 》 、 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 等有關(guān)法律，所有無正當(dāng)理由不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可以被物業(yè)管理企業(yè)提起法律訴訟，物業(yè)管理企業(yè)在維護(hù)自身權(quán)益時，最好的方式還是先通知這些拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，與之進(jìn)行充分的交流和溝通，對于那些無法溝通的業(yè)主，企業(yè)方可走法律訴訟程序，但是物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)法律維護(hù)自身權(quán)益的同時，一定要做到有理、有據(jù)、有節(jié)，以防因此與業(yè)主形成對立關(guān)系致使物業(yè)收費(fèi)難形成惡性循環(huán)。
總之，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、居委會、物業(yè)管理企業(yè)、租戶是組成的一個有機(jī)整體，機(jī)體任何一部分的不和諧都會導(dǎo)致物業(yè)糾紛，糾紛勢必影響物業(yè)收費(fèi)，所以物業(yè)管理企業(yè)只有在日常工作中，通過提高自身服務(wù)水平，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來換取業(yè)主的滿意，這才是解決物業(yè)收費(fèi)難的問題最行之有效的方法。
