一、什么是不動(dòng)產(chǎn)抵押

不動(dòng)產(chǎn)抵押，是指以不動(dòng)產(chǎn)為抵押標(biāo)的物而設(shè)定的抵押。不動(dòng)產(chǎn)抵押是最普遍的抵押形式，由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，抵押人不轉(zhuǎn)移對(duì)其的占有即可達(dá)到擔(dān)保之目的，因此在實(shí)踐中受到社會(huì)的普遍歡迎。

不動(dòng)產(chǎn)抵押是一種物權(quán)擔(dān)保，因此，它具有物權(quán)的排他性和追及性等一般特征，同時(shí)由于抵押權(quán)的特殊性，使其又有自身的特征，從而也有別于其他擔(dān)保。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押的設(shè)立要件有哪些

（一）抵押人必須具備主體資格。

即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán);

（二）抵押物必須符合法律規(guī)定。

從各國立法來看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。

1、學(xué)校、醫(yī)院、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、宗教寺院等公共福利事業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)；

2、軍隊(duì)的房地產(chǎn)(一般是不能作為抵押物的)；

3、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)；

4、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房地產(chǎn)；

5、被法院或國家司法機(jī)關(guān)裁定予以凍結(jié)、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

6、由國家計(jì)劃即將拆遷的房地產(chǎn)；

7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產(chǎn)；

8、沒有地上建筑物的農(nóng)村集體土地(不包括荒山、荒地等)；

9、已作過抵押但未經(jīng)前抵押人書面同意的房地產(chǎn)也不能重復(fù)抵押；

10、違章建筑，或未經(jīng)國家規(guī)劃部門和建設(shè)部門批準(zhǔn)私自建設(shè)的建筑物等。

上述十類不動(dòng)產(chǎn)都屬于不能作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)，這類不動(dòng)產(chǎn)即使在抵押雙方簽了抵押合同，也辦不了抵押登記手續(xù)，所以是無效的。

（三）價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。

抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值；

（四）辦理抵押登記。

依照我國法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

由此看來，不動(dòng)產(chǎn)抵押活動(dòng)看起來簡單，實(shí)際上操作起來卻十分復(fù)雜。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的種類較多，每一種類的不動(dòng)產(chǎn)因其不同的法律關(guān)系都有其特殊性，所以在遇到不動(dòng)產(chǎn)抵押的情況時(shí)，一定要區(qū)別對(duì)待，謹(jǐn)慎處理。必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)律師幫忙，在律師的幫助下分清不動(dòng)產(chǎn)抵押物的性質(zhì)，看清抵押物所屬的法律關(guān)系，從而保障抵押活動(dòng)的順利進(jìn)行，使抵押權(quán)人的利益得到維護(hù)。