一、如何簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

1、要區(qū)分定金與訂金的不同法律性質(zhì)?！岸ń稹睂倥c擔(dān)保方式的一種，對(duì)于定金的規(guī)定《合同法》、《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法》司法解釋均有明確規(guī)定。“訂金”屬于預(yù)付性質(zhì)的款項(xiàng)，一般不適用雙倍返還的情形。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人返還所收費(fèi)用”的規(guī)定可知，“訂金”條款不適用雙倍返還。

2、如果購(gòu)房者依照合同約定來(lái)簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達(dá)成一致意見(jiàn)不能簽訂商品房買賣合同時(shí)，定金如何處理？這是司法實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到的問(wèn)題。而法律在這方面尚無(wú)明確的規(guī)定，僅在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定了：“ ……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！钡@里“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方究竟是什么范圍，法律并無(wú)對(duì)此界定。當(dāng)然筆者認(rèn)為既然認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金屬于立約定金，那么，如果購(gòu)房者按照合同約定來(lái)簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達(dá)成一致意見(jiàn)不能簽訂商品房買賣合同，那么也不屬于違約，定金不應(yīng)當(dāng)收取，應(yīng)予以返還。但如果雙方在簽署認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，明確了雙方因買賣合同條款產(chǎn)生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。

3、盡量在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)對(duì)商品房買賣合同主要條款予以說(shuō)明，避免將來(lái)對(duì)合同條款產(chǎn)生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購(gòu)合同之后附商品房預(yù)售或銷售合同的文本。

二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)需注意什么

在我國(guó)的法律和法規(guī)中，并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式買賣合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。

從法律上說(shuō)，認(rèn)購(gòu)不是買房的法定前驟，合同也不是認(rèn)購(gòu)的必然結(jié)果。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》表明買房人只能保證其購(gòu)買意愿的真實(shí)性，而不能保證無(wú)論何種情況都必須簽訂合同購(gòu)買商品房。

如果雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)房屋的面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都做了明確的約定，那么我們可以認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書(shū)》就是一份房屋買賣合同，雙方簽訂的正式合同只是把認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容具體化；如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》未明確主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備合同的性質(zhì)，我們可以把它看作是雙方的意向書(shū)。

買房人在簽訂購(gòu)房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、注意認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)定金的處理規(guī)定。

開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人經(jīng)常會(huì)為此出現(xiàn)一些糾紛，比如雙方合同沒(méi)談成，開(kāi)發(fā)商不退定金；要么，買方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產(chǎn)生，購(gòu)房者最好與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定：“雙方在簽訂合同的過(guò)程中，如果就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，最終導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂的，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)返還定金”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一一五條對(duì)此也做了規(guī)定。

2、審查開(kāi)發(fā)商所提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)中是否有不利于自己的條款。

在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)問(wèn)清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購(gòu)房意圖不符的條款；如無(wú)異議，應(yīng)要求提供或復(fù)印作為預(yù)訂協(xié)議附件，以免將來(lái)正式簽約時(shí)就預(yù)售合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)，也有助于防止開(kāi)發(fā)商以預(yù)售合同內(nèi)容不能達(dá)成一致為由將已升值房屋另外出售他人，出現(xiàn)“一房二賣”的情況。