一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何行使——提前通知承租人

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）第一百一十八條的規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該無效?！?/p>

根據(jù)特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，拍賣出租的房屋的通知期間應(yīng)當(dāng)以合同法的規(guī)定為準(zhǔn)，即出賣之前的合理期間，而不必一定限定為三個月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當(dāng)事人按照自己對于“合理期間”的理解來進(jìn)行通知，必然存在法律裁判不確定性的風(fēng)險，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)在拍賣之前的盡早時間通知承租人。人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。”因此，對于人民法院民事執(zhí)行的拍賣，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日以前通知。

二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何行使——未提前通知的

《民法通則》司法解釋以及《合同法》對于出賣人通知的法律規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范，在未提前通知的情況下出賣房屋，由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。但是，如果買受人已經(jīng)善意的完成過戶登記，根據(jù)公示公信原則，買受人可以獲得房屋所有權(quán)。而且由于拍賣是公開市場行為，法律更加傾向于對于第三人的保護(hù)。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權(quán)為法律所明確規(guī)定，未提前通知的情況下拍賣并過戶登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風(fēng)險，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)提前通知承租人后再進(jìn)行拍賣。

三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何行使——同等條件在拍賣實踐中應(yīng)如何掌握

不同拍賣公司對于拍賣過程中如何針對承租人優(yōu)先權(quán)的行使有著不同的實踐，因此，各種實踐方式在細(xì)節(jié)上肯定會有出入。但是，這里可以介紹一種比較常用的方式：拍賣師叫價之后，如果存在有效的最高應(yīng)拍價，拍賣師會直接詢問優(yōu)先權(quán)人是否行使，如果，優(yōu)先權(quán)人明示表示愿意接受，則簽署拍賣成交確認(rèn)書，反之，如果優(yōu)先權(quán)人拒絕行使優(yōu)先權(quán)，則視為放棄優(yōu)先權(quán)，由應(yīng)拍人簽署成交確認(rèn)書。

四、承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何行使——優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)的方式和期限限制

法律已經(jīng)明確要求出賣人提前通知優(yōu)先權(quán)人，但是，在何種情況下，可以認(rèn)定優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)呢？如果，在通知期間內(nèi)，優(yōu)先權(quán)人明確表示放棄優(yōu)先權(quán)，則無異議。但是，如果出賣人在出賣通知中明確優(yōu)先權(quán)的行使期間，優(yōu)先權(quán)人未作表示，是否認(rèn)定為棄權(quán)，法律很大，因為這涉及“默示棄權(quán)”的問題，在法律無規(guī)定、當(dāng)事人無的情況下，一般不會認(rèn)定。但在一般的買賣當(dāng)中，出賣人的通知期間是否也是優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的失權(quán)期間，法律沒有規(guī)定，所以，很難認(rèn)定。這是法律規(guī)定不完善的地方，有待于立法的進(jìn)步。

房屋承租人在一個地方長期承租一所房子，有可能會購置一些家具，把租賃的房子當(dāng)做自己的家，但是如果遇到房屋所有權(quán)人變更或者房屋變賣等情況時，房屋承租人怎樣維護(hù)自己的權(quán)利呢？首先就應(yīng)該想到房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。在遇到這類情況時，最好是在律師的幫助下處理，房產(chǎn)律師可以運(yùn)用法律專業(yè)知識幫助當(dāng)事人更好的維護(hù)自己的居住權(quán)益。