一、什么是限購(gòu)令？
國(guó)務(wù)院限購(gòu)令頒布之后，強(qiáng)調(diào)各省市要根據(jù)各自的具體狀況制定適合當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策，從目前各地方政府頒布的具體限購(gòu)政策來(lái)看，限購(gòu)的具體房屋數(shù)量上有所差異，但是政策的基本形式大同小異。什么是限購(gòu)令？我們以北京市限購(gòu)令的政策為藍(lán)本，同時(shí)參考其他城市的具體政策，為您詳細(xì)介紹：
限購(gòu)令是指對(duì)已經(jīng)擁有一套住房的戶籍居民家庭，對(duì)持有有效暫住證，在本市沒(méi)有住房的購(gòu)房人，且連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅的非本市戶籍家庭，限購(gòu)一套住房；對(duì)擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭，以及無(wú)法提供本市暫住證、連續(xù)五年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
限購(gòu)令的限制主要存在于以下幾方面：
（一）限制購(gòu)房數(shù)量。本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)兩套住房，住建部將會(huì)同多個(gè)部門(mén)完善信息共享和購(gòu)房人資格審查。
（二）限制二套房銀行貸款。在住房信貸政策方面，要求切實(shí)實(shí)施差別信貸政策，要求各金融機(jī)構(gòu)和公積金管理中心對(duì)二套房購(gòu)房者切實(shí)執(zhí)行首付比例不低于六成，貸款利率1.1倍的政策。
（三）限制納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限。無(wú)本市戶籍但持有有效暫住證的，需要連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅才可以享受一套購(gòu)房資格。
二、限購(gòu)令政策下如何認(rèn)定二套房？
限購(gòu)令的主要著眼點(diǎn)在于限制購(gòu)房者買(mǎi)房數(shù)量，那么限購(gòu)令政策下如何認(rèn)定二套房？一般來(lái)說(shuō)認(rèn)定為二套房的主要有以下六種情形：
（一）父母名下有住房，以未成年子女名義再購(gòu)房。根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，就會(huì)按照二套房政策執(zhí)行。
（二）個(gè)人名下有全款購(gòu)買(mǎi)的住房，再貸款購(gòu)房。過(guò)去只“認(rèn)貸”，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了“認(rèn)房”，雖然沒(méi)有貸過(guò)款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，也會(huì)被認(rèn)定為二套房。
（三）個(gè)人名下有貸款購(gòu)買(mǎi)住房，結(jié)清出售后再貸款購(gòu)房。目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說(shuō)雖然貸款買(mǎi)的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒(méi)有任何住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，再申請(qǐng)房貸也會(huì)被算作二套房。
（四）婚后雙方共同貸款購(gòu)房，離異后一方再申請(qǐng)貸款購(gòu)房。只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購(gòu)房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。這使得很多試圖通過(guò)“假離婚”來(lái)規(guī)避二套房新政的想法得到一定程度的抑止。
以上就是關(guān)于“什么是限購(gòu)令，限購(gòu)令政策下如何認(rèn)定二套房？”相關(guān)問(wèn)題的解答。實(shí)踐中，很多人采用假贈(zèng)真賣的方式來(lái)規(guī)避稅款和限購(gòu)令，這樣做對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)存在以下很多風(fēng)險(xiǎn)，一是可能會(huì)導(dǎo)致贈(zèng)與合同無(wú)效，一旦出現(xiàn)糾紛，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任；二是對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，如何約定付款方式，這是一個(gè)難題，因?yàn)橘?zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移權(quán)利之前可以撤銷贈(zèng)與，在這種情況下即使買(mǎi)家已經(jīng)支付了定金，對(duì)出售方也沒(méi)有約束力。當(dāng)事人一般對(duì)于本地的限購(gòu)政策了解的并不清楚，為了規(guī)避先行政策可能會(huì)采取一些違法法律政策的方式完成交易，但是這種交易中當(dāng)事人的權(quán)利是沒(méi)有保障的，對(duì)于自己的實(shí)際情況是否符合限購(gòu)令下的購(gòu)房政策，如何防范上述法律風(fēng)險(xiǎn)，最好咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師。
