一、開發(fā)商的哪些行為是違約行為

哪些行為是屬于違約？業(yè)主可以依法追究其法律責任。

交樓缺證以及延期交樓交樓是目前問題出現(xiàn)比較多的環(huán)節(jié)。法律規(guī)定，交樓時建筑部門必須出具《工程竣工驗收備案表》、《工程竣工驗收報告》和《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，如果開發(fā)商在交樓時不能出具上述兩表兩書的話，購房者有權(quán)要求退房；

同時，延期交樓也是一個普遍的問題，一般來說這樣是開發(fā)商違約在先，但在實際中也有不少開發(fā)商確有苦衷，具體的解決辦法還是看實際情況而定。交樓后與約定不符合還有很多的糾紛是因為購房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大于3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時因為一些細小的質(zhì)量瑕疵導致與合同約定的交樓標準不符，則不應當看成是開發(fā)商的違約。

不合理收費。購房人關(guān)注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費（業(yè)主也可自行辦理）等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。四、交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責任房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責無旁貸的。如果遇上開發(fā)商違約，購房者怎么辦呢？《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！钡谝话倭闫邨l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?/p>

二、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦

不同質(zhì)量問題的正確處理方式可概括如下：

（一）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復不可能或成本甚巨，買受人一般可解除合同并要求賠償損失。

（二）對房屋存在嚴重質(zhì)量問題，嚴重影響正常居住使用的情形，法律容許買受人可解除合同并要求賠償損失。

當然如果買受人認為要求賣房人進行修復，并承擔由于修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失，更為合算時，也可選擇要求修復。

（三）對于其他質(zhì)量問題，由于未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣房人進行修復并賠償損失，不能要求退房。當然對于不需要修復的質(zhì)量缺陷，購房人可以要求開發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失，可依法申請委托有關(guān)估價機構(gòu)對房屋進行差值評估，以確定差值部分的損失。