一、商品房預(yù)售合同是否有效

按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無(wú)效，有利于保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益是有益的。

但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購(gòu)人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購(gòu)人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。

二、如何審查商品房預(yù)售合同效力

國(guó)家有關(guān)判定商品房預(yù)售合同有效無(wú)效的規(guī)定如下 ：

（一）開發(fā)商沒(méi)有取得土地使用權(quán)證的，商品房預(yù)售合同無(wú)效。

（二）開發(fā)商在一審訴訟期間，補(bǔ)辦了土地證和商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。

（三）開發(fā)商將同一期房子先后出售給兩人，如都未發(fā)放房量所有權(quán)證，則后簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效 如果后簽訂合同的購(gòu)房者辦理了房屋所有權(quán)證，則認(rèn)定臺(tái)同有效。所以，預(yù)購(gòu)期房者并非先來(lái)原則。在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)給前一位簽訂合同的購(gòu)房者賠償損失。

（四）商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，再轉(zhuǎn)讓的合同同樣無(wú)效。

（五）預(yù)售商品房未交付前，預(yù)購(gòu)方將房屋轉(zhuǎn)讓并辦理了有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，則合同有效；轉(zhuǎn)讓時(shí)未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但能在一審期間補(bǔ)辦的，合同也有效。