一、商品房預(yù)售合同有啥特點

（一）標(biāo)的物的特殊性商品房預(yù)售合同中的標(biāo)的物為特定物，房屋作為一種商品是不可替代物，在設(shè)計風(fēng)格、建筑材料、室內(nèi)裝修等方面兩棟房屋可能是相同的，但是其所處的地理位置、樓層、朝向、采光度以及處于不同的樓盤等因素，因此房屋買賣只能個別論價，在簽訂商品房預(yù)售合同時標(biāo)的物已經(jīng)特定。

（二）合同履行的非及時性就給付房屋價款來講，當(dāng)今很多買受人是采用按揭貸款的形式分期付款，就交付房屋的行為而言，是在合同生效后的某個時間來交付房屋，所以說合同履行具有非及時性。從而導(dǎo)致合同的履行需要較長的時間，進而多發(fā)生商品房預(yù)售交易糾紛。

（三）調(diào)整法律的國家干預(yù)性買房花費是一筆較大的投資，關(guān)系到買受人的切身利益，為了防止開發(fā)商實施欺詐而損害購房者的利益，國家對商品房預(yù)售進行一定干預(yù)，這種干預(yù)主要表現(xiàn)在法律法規(guī)以及司法解釋中規(guī)定了許多關(guān)于預(yù)售行為的強行性的規(guī)范， 以此排除當(dāng)事人的約定。比如，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第lO條對實行預(yù)售商品房合同登記備案制度的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第條對實行預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度的規(guī)定等等。

（四）性質(zhì)的債權(quán)性在商品房頇售合同簽訂時，其房屋還沒有現(xiàn)實存在，因此無法進行房屋權(quán)屬登記從而實現(xiàn)物權(quán)變動。此時，買受人對于房屋只享有期待權(quán)。

二、簽商品房預(yù)售合同要注意啥

（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。

在預(yù)售商品房工程建設(shè)過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價款。這就會產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問題。因為《合同法》第16章，建設(shè)工程合同第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！庇捎陬A(yù)售商品房并非不宜折價和拍賣，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的其他債權(quán)人（包括預(yù)售商品房買受人在內(nèi)）的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)；但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。

（二）注意限制開發(fā)商對預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

實踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預(yù)購人帶來嚴(yán)重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購人有房無地。對于這種損失預(yù)購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞。雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購人承擔(dān)的風(fēng)險本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預(yù)購人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。

預(yù)購人在購房前，了解上述一些有關(guān)商品房預(yù)售的法律知識，能最大程度的保護自己的合法權(quán)益，減少預(yù)購商品房的風(fēng)險。