一、簽預(yù)售商品房抵押合同要滿足什么條件
1、抵押人是預(yù)售商品房的購房人。
購房人購買在建的商品房后，對所預(yù)購享有所有權(quán)之期待權(quán)，購房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對其享有的所有權(quán)之期待權(quán)進(jìn)行處分、能行使這種處分權(quán)的只能是購房人，不能是其他人，預(yù)售人對已預(yù)售的商品房亦不得用于抵押。根據(jù)物權(quán)理論，兩個在性質(zhì)上不能共存的物權(quán)不能同時存在于一個物上，后發(fā)生的物權(quán)不能在妨礙先發(fā)生的物權(quán)的范圍內(nèi)成立。如果商品房預(yù)售人在預(yù)售的商品房上先設(shè)定購買權(quán)，而又設(shè)定抵押權(quán)，后發(fā)生的抵押權(quán)妨礙了購買權(quán)的實現(xiàn)，后發(fā)生的抵押權(quán)不能成立。
2、購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購房人按合同約定支付了到期的購房款。
購房人同預(yù)售人之間建立預(yù)售關(guān)系的主要標(biāo)志，是雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》、購房人以預(yù)購的商品房作抵押標(biāo)的，是以《商品房預(yù)售合同》為基礎(chǔ)的。由于購房人并不是一次性交清全部購房款，而是按照合同約定期付款。購房人在簽訂購房合同、交付第一期購房款至商品房建成竣工前的整個過程中，均可將該預(yù)購的商品房用于抵押，購房人設(shè)立抵押時，還必須繳納了應(yīng)付的購房款，并提供付款憑證。因為購房人雖簽訂了《預(yù)售商品房合同》，但未按約定付款，該合同并未實際履行，購房人也就未取得預(yù)購商品房的期待權(quán)，故不能作為抵押標(biāo)的。還因為《擔(dān)保法》第35條規(guī)定：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值。購房人提供抵押的預(yù)購商品房價值，只能按抵押日購房人所支付的房款來確定，不能以建成后商品房的價值來確定。所以，以預(yù)購商品設(shè)定抵押；只能自該建筑物動工建造之日起，設(shè)定與預(yù)付定金價值相當(dāng)?shù)牡盅簷?quán)。
3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購商品房合同為前提的，要使抵押合同有效，就必須使預(yù)購商品房合同合法有效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：l）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）持有建設(shè)工種規(guī)劃許可證；3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》對此也做了相關(guān)規(guī)定。所以，我國商品房預(yù)售實行的是許可證制度，未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同不受法律保護(hù)。
4、預(yù)售商品房抵押權(quán)的設(shè)定，應(yīng)當(dāng)以書面合同形式。
預(yù)售商品房抵押涉及的財產(chǎn)數(shù)額較大，法律關(guān)系比較復(fù)雜，履行期限較長。所以，抵押人與抵押權(quán)人之間設(shè)立抵押權(quán)的法律行為，不僅要求當(dāng)事人雙方意思表示一致，還要求通過一定的法律形式表現(xiàn)出來，該種法律形式就是抵押合同。我國《擔(dān)保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同?！痹撘?guī)定確立了抵押的形式要件。
二、預(yù)售商品房抵押合同內(nèi)容是什么
預(yù)售商品房抵押合同的主要內(nèi)容有：
（1）抵押合同三方當(dāng)事人；
（2）抵押物的坐落位置、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價值、所有權(quán)屬；
（3）擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及履行期限；
（4）擔(dān)保人（預(yù)售人）的法律責(zé)任；
（5）違約責(zé)任；
（6）抵押權(quán)消滅的條件，爭議解決的方式、時間、地點；
（7）約定的其他事項。
預(yù)售商品房抵押，須辦理抵押登記。
根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?預(yù)售商品房抵押屬于擔(dān)保法第四十二條規(guī)定的城市房地產(chǎn)抵押范疇。我國法律對房地產(chǎn)抵押采取的是登記要件主義。即以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須進(jìn)行登記，抵押行為自辦理完登記手續(xù)時生效。經(jīng)過抵押登記后，抵押權(quán)人方取得抵押權(quán)。未辦理登記手續(xù)的，抵押合同不生效，抵押權(quán)人不享有抵押權(quán)，抵押登記制度，可以防止當(dāng)事人以同一財產(chǎn)設(shè)立多個抵押權(quán)，維護(hù)債權(quán)人的利益。
