一、商品房預(yù)售要滿足什么條件
調(diào)整商品房預(yù)售的法律法規(guī)主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等，其中《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對(duì)商品房預(yù)售的條件作出了明確規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?/p>
為了避免購(gòu)期房的風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)房時(shí)預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”，五證齊全是法律對(duì)銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房預(yù)售許可證》。
二、商品房預(yù)售要登記嗎
我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企此應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中也都做出了類似規(guī)定。商品房預(yù)售實(shí)行合同登記備案的主要目的是要通過(guò)公示的方式來(lái)確定預(yù)購(gòu)人的對(duì)房屋權(quán)利。通過(guò)合同登記備案，公權(quán)力的介入很大程度上可以避免一房多賣的發(fā)生。
（1）商品房預(yù)售是法律關(guān)系比較復(fù)雜的一種交易行為。預(yù)售的復(fù)雜主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì)。房屋預(yù)售合同簽訂之時(shí)房屋尚未開工或正在施工，合同的標(biāo)的物并非現(xiàn)實(shí)物而是將來(lái)物。雙方的內(nèi)心意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有了交付房屋的義務(wù)，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的基本特性是相吻合的。預(yù)售合同實(shí)為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當(dāng)事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。
（2）商品房預(yù)售合同是非即時(shí)交付合同。商品房預(yù)售與現(xiàn)房的買賣相比具有自身的特殊性，主要表現(xiàn)在交易標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性、合同履行的非即時(shí)性。在合同成立時(shí)，標(biāo)的物還未建成不可即時(shí)交付，合同不能即時(shí)完全履行。合同的完成需要一定的時(shí)間，實(shí)踐中通常是一年至兩年，所以它是一種遠(yuǎn)期交付合同。但這種遠(yuǎn)期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來(lái)時(shí)合同才生效，而預(yù)售合同成立時(shí)即已生效，只是履行期限的延后。預(yù)售商品房行為的具體運(yùn)行中，從預(yù)售方資格的申請(qǐng)、房屋的設(shè)計(jì)、建材的供應(yīng)，到樓宇的建造、竣工交付、產(chǎn)權(quán)的審查登記等一系列環(huán)節(jié)中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差，都可能導(dǎo)致預(yù)售行為不能履行或不能完全履行。相對(duì)于其他買賣行為，商品房預(yù)售法律行為顯得更為錯(cuò)綜復(fù)雜。
