一、商品房公攤面積的分?jǐn)傇瓌t是什么

約束開發(fā)商的有關(guān)商品房銷售面積與公攤面積的法規(guī)主要有建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）及北京市2000年9月26日頒布的北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。其中明確了公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不應(yīng)計人的公用建筑空間。分?jǐn)傇瓌t如下：

（1）商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)；

（2）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偅?/p>

（3）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

二、如何約定商品房公攤面積

應(yīng)如何約定公攤面積？2003年新版商品房買賣合同示范文本（簡稱合同）的第三條、第十一條和合同附件二中均涉及到公攤面積的約定，購房人應(yīng)當(dāng)充分利用這些條款約定好公攤面積。首先，購房人應(yīng)當(dāng)在合同第三條中約定公攤面積的數(shù)字，并在合同附件二即有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小；其次，由于購房人對于分?jǐn)傇瓌t并不熟悉，建議購房人在附件二中最后要明確約定：“上述分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)偯娣e的計算應(yīng)當(dāng)符合行政規(guī)章和地方政府及行政主管部門的文件規(guī)定。出賣人違背本條約定的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價款，并按該價款的20％向買受人支付違約金?！边@樣，政府文件中關(guān)于公攤面積分?jǐn)傇瓌t的規(guī)定，即可自動適用于買賣合同。