一、履行租賃合同的糾紛怎么處理

1、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金？

《合同法》第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！币虼耍课萦需Υ玫?，首先分清房屋瑕疵的責(zé)任。在房屋瑕疵是出租人責(zé)任的情況下，根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實(shí)際使用的情況，可以部分減少相應(yīng)的租金；如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。

2、由于第三人的原因影響承租人對(duì)房屋使用、收益的，承租人是否有權(quán)利要求減少租金？

合同責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任，只要是非承租人自己過(guò)錯(cuò)的原因影響承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主張合同權(quán)利，出租人不得以系第三人侵權(quán)為由而免除自己的責(zé)任。出租人與第三人之間的關(guān)系是另一法律關(guān)系。

3、承租人承租的房屋遭到第三人侵權(quán)，承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張侵權(quán)責(zé)任？

承租人基于承租權(quán)而對(duì)房屋具有使用、收益的權(quán)利，當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫涑凶鈾?quán)時(shí)，承租人基于占有人的地位，可以相應(yīng)地請(qǐng)求排除妨礙、損害賠償。但承租人所主張的權(quán)利范圍僅限于因占有地位享有的權(quán)利，而不得主張屬于所有權(quán)人的權(quán)利。不過(guò)，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利與承租人對(duì)房屋的權(quán)利有時(shí)是會(huì)有交叉的。因此，雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭(zhēng)議的問(wèn)題。

我們認(rèn)為，雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持如下原則：即就雙方權(quán)利重合的部分，其中一方行使權(quán)利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方，但不能重復(fù)主張這部分權(quán)利。所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方，應(yīng)當(dāng)各自主張。如侵權(quán)行為人針對(duì)承租人的營(yíng)業(yè)而實(shí)施侵權(quán)行為，承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，而所有權(quán)人則不能主張。同理，第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利，而不影響承租人權(quán)利的行使的，承租人也不得主張。比如第三人未經(jīng)出租人同意，而在出租人所有的房屋頂部堆放物品，但不影響樓下承租人對(duì)該房屋進(jìn)行使用的，承租人就不能向第三人主張權(quán)利。

4、租賃合同解除時(shí)，租賃物上的添附物或其殘值如何處理？

《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！币虼耍赓U合同解除時(shí)，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對(duì)房屋添附的處理有約定的按約定，沒(méi)有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對(duì)出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)?。二、?jīng)過(guò)出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對(duì)于這種損失，原則上按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償。

5、租賃合同當(dāng)事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時(shí)歸出租人?，F(xiàn)因一方當(dāng)事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定？

如果雙方約定合同終止時(shí)添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價(jià)值完全移轉(zhuǎn)給出租人的條件。因此，根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有；同時(shí)，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，參照上條規(guī)定處理。

二、有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要注意什么

1、未經(jīng)登記的租賃合同，承租方是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗第三人。這里所說(shuō)的不能對(duì)抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

當(dāng)然，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

2、出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何行使？

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，都可以得到支持。也就是說(shuō)，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過(guò)戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購(gòu)買要求的，無(wú)論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購(gòu)買該房屋。在房屋已經(jīng)過(guò)戶登記為第三人所有時(shí)，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。

3、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要在哪些情形下受到限制？

主要有共有人優(yōu)先購(gòu)買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈(zèng)與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，房屋以招標(biāo)形式出賣的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來(lái)滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使不是沒(méi)有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實(shí)體利益，而且也不是絕對(duì)地剝奪其他人的購(gòu)買機(jī)會(huì)。因此，共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價(jià)出賣房屋，而離開(kāi)該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

就上述情況而言，因共有人對(duì)房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對(duì)外而言，每個(gè)共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒(méi)有這些特殊的身份，出租人就不會(huì)給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買問(wèn)題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對(duì)其承租的部分房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而對(duì)其他部分則沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨(dú)出賣給承租人，對(duì)整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。否則，就是對(duì)出租人實(shí)體權(quán)利構(gòu)成損害。

4、房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第十六條規(guī)定：“拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人”。

5、對(duì)于承租人以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，訴訟請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無(wú)效，但未提出行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如何處理？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一般包含兩個(gè)訴訟請(qǐng)求：一為請(qǐng)求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無(wú)效，二是請(qǐng)求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個(gè)訴訟請(qǐng)求是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體化。為避免訟累，切實(shí)維護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無(wú)效的同時(shí)，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立；出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人應(yīng)（在同等條件、期限內(nèi)）支付購(gòu)房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)際上可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無(wú)效即可，無(wú)需再?gòu)?qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價(jià)格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

6、出租人將房屋出售于第三人，因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而將該房屋出賣給承租人時(shí)，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內(nèi)容如價(jià)款、付款方式等如何確定？

出租人與第三人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)作為出租人與承租人之間買賣合同的內(nèi)容。

通說(shuō)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利分類上屬于形成權(quán)，即享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人作出以同等條件購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的意思表示時(shí)，該意思表示到達(dá)出租人一方時(shí)買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應(yīng)當(dāng)理解為買賣合同的權(quán)利義務(wù)。

7、如何確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的放棄？

放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人明確表示不予購(gòu)買；默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有買受系爭(zhēng)房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。

8、出租人通知承租人有無(wú)形式要件要求？

合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，超過(guò)該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。

出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過(guò)信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無(wú)論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報(bào)公告等形式進(jìn)行通知，而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果。

9、出租人在房屋出售前對(duì)承租人未盡通知義務(wù)，承租人應(yīng)在多長(zhǎng)期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起（一為基于當(dāng)事人自由意思產(chǎn)生，一為沒(méi)有當(dāng)事人意思表示時(shí)補(bǔ)充當(dāng)事人意思），共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的程序性規(guī)定。

關(guān)于“合理期限”問(wèn)題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況而定，不宜強(qiáng)制劃一。而關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒(méi)有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條的規(guī)定，實(shí)際上就可以理解為對(duì)此問(wèn)題作出的規(guī)定。該條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”從該條文的表述本身來(lái)看，其目的無(wú)非是在出租人未及時(shí)通知承租人的情況下，給予承租人以行使權(quán)利的期間。因?yàn)椋诔鲎馊送ㄖ凶馊速?gòu)買時(shí)，實(shí)際上是要在承租人和其他人提出相同條件時(shí)，優(yōu)先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使期限的目的，則在于督促承租人盡早行使權(quán)利。因此，其目的應(yīng)該是：出租人出賣租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購(gòu)買。該期限最長(zhǎng)為3個(gè)月。

因此，我們傾向于認(rèn)為，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期間，應(yīng)該為承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起的3個(gè)月。

10、出租人雖然沒(méi)有通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋承租人主張優(yōu)先購(gòu)買的，應(yīng)如何處理？

首先，應(yīng)當(dāng)判斷承租人是否超過(guò)期限行使權(quán)利；其次，對(duì)于租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，只要后幾個(gè)環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個(gè)是善意購(gòu)買的，承租人就不能再主張優(yōu)先購(gòu)買。當(dāng)然，承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

11、租賃合同未經(jīng)登記對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的影響

我國(guó)法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)實(shí)行登記備案制度。但房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實(shí)踐中當(dāng)事人為逃避稅收等，租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)登記備案的租賃合同，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。因?yàn)樽赓U合同未經(jīng)登記公示，第三人因此可能不知道所購(gòu)房屋上存在租賃關(guān)系，而與出租人建立買賣關(guān)系，該第三人是善意第三人。在此情況下，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有在動(dòng)產(chǎn)取得問(wèn)題上存在善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)取得不存在善意取得問(wèn)題，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定的權(quán)利，可以對(duì)抗任何第三人。

我們傾向第一種觀點(diǎn)。這樣處理有利于保護(hù)第三人的交易安全，在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)下，也可防止部分出賣人為反悔賣房，惡意與他人串通假造租賃合同關(guān)系，達(dá)到悔約的目的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的，可以請(qǐng)求出租人進(jìn)行賠償。