一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有何限制

主要有共有入優(yōu)先購(gòu)買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈(zèng)與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，房屋以招標(biāo)形式出賣的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來(lái)滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使不是沒(méi)有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實(shí)體利益，而且也不是絕對(duì)地剝奪其他人的購(gòu)買機(jī)會(huì)。因此，共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價(jià)出賣房屋，而離開(kāi)該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

就上述情況而言，因共有人對(duì)房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對(duì)外而言，每個(gè)共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒(méi)有這些特殊的身份，出租人就不會(huì)給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買問(wèn)題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對(duì)其承租的部分房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而對(duì)其他部分則沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨(dú)出賣給承租人，對(duì)整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。否則，就是對(duì)出租人實(shí)體權(quán)利構(gòu)成損害。

二、如何確定房屋承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人明確表示不予購(gòu)買；默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有買受系爭(zhēng)房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。