一、開發(fā)商遲延交付怎么辦

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時，應(yīng)注意如果雙方對違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。

關(guān)于違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。

二、商品房質(zhì)量問題如何索賠

（1）因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

《解釋》第十二、第十三條規(guī)定：房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用應(yīng)解除合同，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但“質(zhì)量問題”達(dá)到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是“嚴(yán)重影響居住使用”？該解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。

（2）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

《解釋》第十三條第二款所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，筆者認(rèn)為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時，注意保修期從交付之日起計(jì)算。因?yàn)橘彿咳嗽诮邮芊课輹r對房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這是購房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。如果質(zhì)量質(zhì)量問題在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求出賣人承擔(dān)延期交房的責(zé)任。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。

（3）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；也有人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。在司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定?？捶课葙|(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，經(jīng)修復(fù)后仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活或存在威脅購房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。