一、二手房過戶應(yīng)注意哪些問題

（一）合同簽訂前應(yīng)注意事項

1、在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解。要查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有，在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，能否全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)基本情況進行必要的了解。這主要包括房屋產(chǎn)權(quán)證是否真實；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利等。

3、對房屋上市交易資格的審查。

（1）如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；

（2）如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；

（3）如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。

（4）如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，不得出售；

（5）所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書；

（二）合同簽訂時應(yīng)注意事項

1、需要準備的證明材料有：身份證原件或護照原件及復(fù)印件；未成年人的戶口簿或出生證明；有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認證后方為有效。

2、認真審查合同約定內(nèi)容

（1）當事人的名稱或姓名、住所：這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。

（2）標的：此處應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（需與第一條內(nèi)容一致），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

（3）價款：此處應(yīng)寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。

（4）履行期限、地點、方式：這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

（5）違約責任：這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

（6）解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

（7）合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。

（8）合同中止、終止或解除條款：明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

二、二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶的流程

（一）基本流程。

購買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶，整個辦理流程可以概括四個環(huán)節(jié)：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”。所謂“簽約”是指賣方夫妻雙方和買入方同時到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置《房地產(chǎn)買賣契約》，房屋成交價格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認定或根據(jù)評估報告確定：“交稅”是指買賣雙方按國家規(guī)定交納相關(guān)稅費，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費；“登記”指買賣雙方交納相關(guān)稅費后，買入方填寫房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)：“取證”是最后一個環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門領(lǐng)取過戶完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時整個過戶手續(xù)全部結(jié)束。

（二）所需資料。

按照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門的要求，購買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶，買賣雙方都需要提供個人資料。出賣方：夫妻雙方身份證原件和復(fù)印件，結(jié)婚證或戶口簿原件和復(fù)印件。買入方：身份證原件和復(fù)印件。

（三）所需費用。

契稅、評估費、房屋交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費等。