一、房屋出現(xiàn)面積誤差如何處理

近年來因房屋面積誤差問題發(fā)生的糾紛逐年遞增，如何處理面積誤差糾紛是開發(fā)商、購房者、房地產(chǎn)行政主管部門經(jīng)常要面對的一個(gè)難題。為解決這一問題，雖然國家建設(shè)部出臺了一些行政規(guī)章制度來規(guī)范，但這一問題并未得到有效解決。有必要對此進(jìn)行深入研究，提出切實(shí)可行、操之有效的解決途徑。

（一） 開發(fā)商單方面強(qiáng)制規(guī)定面積誤差處理辦法

建設(shè)部針對面積誤差處理辦法是合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％ 以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％ ，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。但在實(shí)際操作中，處于弱勢地位的購房者在購房合同中通常被要求按房屋實(shí)際面積據(jù)實(shí)結(jié)算房屋價(jià)款、多退少補(bǔ)。這嚴(yán)重侵犯了購房者的合法權(quán)益，基于誠實(shí)信用和公平原則，應(yīng)按預(yù)購面積作為結(jié)算依據(jù)，房屋面積誤差應(yīng)當(dāng)在合理范圍內(nèi)，開發(fā)商在沒有明確告知消費(fèi)者的情況下，隨意變更房屋面積損害購房者的期待利益，應(yīng)對當(dāng)事人加以補(bǔ)償。筆者認(rèn)為在處理面積誤差問題時(shí)應(yīng)堅(jiān)持誰違約誰承擔(dān)責(zé)任的原則。開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工圖施工，即使出現(xiàn)誤差，責(zé)任也應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，購房者不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。這樣可避免開發(fā)商在購房條款上作文章，嚴(yán)重?fù)p害廣大百姓的利益和權(quán)利。

（二）現(xiàn)行行政規(guī)章制度難以解決面積誤差問題

1、多種計(jì)價(jià)方式并存使商品房面積誤差處理變復(fù)雜

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房的銷售計(jì)價(jià)方式可以采取三種方式，即按套計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。按套計(jì)價(jià)其特點(diǎn)是當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房價(jià)款，缺點(diǎn)是房價(jià)款與面積數(shù)沒有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問題。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測量簡便容易，但是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房價(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒有直接關(guān)系，公攤面積不計(jì)算單價(jià)，當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的公攤面積“縮水”時(shí)，難以提出有力的賠償依據(jù)。按建筑面積計(jì)價(jià)，建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。目前我國大部分地區(qū)商品房按建筑面積計(jì)價(jià)的方式銷售，由此帶來的問題，主要是不透明。對公有面積的范圍確定和面積測算，是比較專業(yè)的技術(shù)問題，一般消費(fèi)者很難對此有透徹的了解。不少商品房開發(fā)企業(yè)多算公攤面積、減少使用面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積，以此騙取消費(fèi)者錢財(cái)?shù)氖聦乙姴货r。我國部分省市的地方法規(guī)已經(jīng)規(guī)定，預(yù)售商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，此種計(jì)價(jià)方式實(shí)行以來，商品房面積糾紛明顯減少，說明此種計(jì)價(jià)方式效果良好。

計(jì)價(jià)方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復(fù)雜性，消費(fèi)者很難預(yù)料到計(jì)價(jià)方式對面積差異處理的不同影響，不良的開發(fā)商千方百計(jì)讓消費(fèi)者選擇對開發(fā)商有利的計(jì)價(jià)方式和面積誤差處理方法。

2、現(xiàn)行《商品房預(yù)售管理辦法》中面積誤差中的“面積”含義不清

建設(shè)部規(guī)定中“面積誤差”中的面積一般都理解為建筑面積。當(dāng)買賣雙方約定以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，建筑面積的增減是非常復(fù)雜的問題。建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣步ㄖ娣e構(gòu)成，二者的比例是可變的，如果開發(fā)商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積，購房者就很難保障自己的權(quán)益。按建設(shè)部文件規(guī)定來處理面積誤差糾紛，處理結(jié)果可能是一致的，這對購房者顯然不公平。購房者最需要的是套內(nèi)建筑面積，而不是分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。購房者不愿因套內(nèi)建筑面積減少和分?jǐn)偣步ㄖ娣e增加而支付與合同約定相同的房價(jià)款。相關(guān)法規(guī)在此問題上規(guī)定不到位，開發(fā)商有機(jī)可乘，開發(fā)企業(yè)為追求利潤，利用他們的強(qiáng)勢地位，做出一些有損消費(fèi)者利益的行為，在這種情況下最容易引起房產(chǎn)面積糾紛。

下面以一真實(shí)案例說明此問題。十位原告（均系某小區(qū)業(yè)主）與被告（某小區(qū)開發(fā)商）簽訂了商品房買賣合同，合同對房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積有詳細(xì)約定，案件的焦點(diǎn)集中在原告房屋的面積誤差和計(jì)價(jià)方式上，十位原告房屋的實(shí)際建筑面積均比合同中約定的面積要小，但套內(nèi)建筑面積卻比約定要大，面積減少的部分來自共有建筑面積。在房屋的計(jì)價(jià)方式上，雙方在“按（套）（整層）出售”中選擇了按套出售，在“按（套內(nèi)）（整層內(nèi)）建筑面積計(jì)算”一欄中，雙方?jīng)]有根據(jù)合同要求以劃、／方式作出選定，造成了房屋計(jì)價(jià)方式的不明。原告稱，他們是根據(jù)房屋建筑面積與被告協(xié)商房款的，現(xiàn)在房屋的建筑面積與約定面積發(fā)生了嚴(yán)重誤差，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還多收房款的義務(wù)。而被告辯稱，房屋既然是按套出售，就應(yīng)當(dāng)理解為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也就是被告只對套內(nèi)建筑面積減少的情形負(fù)責(zé)，如今面積的減少發(fā)生在共有建筑面積部分，而套內(nèi)建筑面積比約定的增大，被告無需承擔(dān)任何退款責(zé)任，原告反而必須向被告補(bǔ)足增加的套內(nèi)建筑面積部分的房款。這樣的處理結(jié)果顯失公平。筆者認(rèn)為，就算按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不代表被告可以對出現(xiàn)的分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的差異完全免責(zé)，否則，被告可隨意控制分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，被告也無須為此承擔(dān)任何責(zé)任。這不僅使合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，共有建筑面積價(jià)款是暗含在套內(nèi)建筑面積的價(jià)格之中，現(xiàn)在該部分面積發(fā)生差異，從而導(dǎo)致了實(shí)際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據(jù)民法的公平原則，被告應(yīng)對此承擔(dān)違約責(zé)任，向原告退還多收價(jià)款。

二、處理房屋面積糾紛的原則

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。