一、二手房交易的所有過(guò)程

（一）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

（二）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（三）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

（四）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（五）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

（六）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

（七）對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（八）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢

二、二手房交易需要注意哪些事項(xiàng)

無(wú)論是一手房還是二手房的買賣租賃都是一個(gè)比較專業(yè)的交易行為，其中包括金融、法律、稅收等多個(gè)行業(yè)的知識(shí)，并且一般而言涉及到的交易金額較大。那么，在目前二手房屋交易市場(chǎng)稍顯混亂的局面下，消費(fèi)者如何做到保障自己的權(quán)益？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，二手房屋整個(gè)交易流程中比較容易出現(xiàn)問(wèn)題的地方主要在簽約中。在此，提醒消費(fèi)者在二手房簽約時(shí)提前把關(guān)，注意“四大戒律”。

一戒：確認(rèn)房主身份是簽約的保證

二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分如上幾個(gè)階段，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)重視。 按照正常的交易流程，買賣雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實(shí)性，對(duì)于買家而言，最主要是核實(shí)房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，一旦簽了合同，很容易落得“財(cái)房?jī)煽铡薄Ｒ虼髓b定業(yè)主證件的真實(shí)性和業(yè)主身份的真實(shí)性是簽訂買賣合同的首條戒律，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為中間擔(dān)保的情況下，這個(gè)問(wèn)題更需引起注意。鑒于目前有些房屋中介公司出現(xiàn)過(guò)很嚴(yán)重的欺騙問(wèn)題，買賣雙方一定要找到資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的大型經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。

二戒：未明確買賣雙方違約責(zé)任

多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于買賣雙方的違約責(zé)任能夠重視，但是并不能保證將之一一落實(shí)到字面合同上。雖然雙方在訂立合同時(shí)，主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，可是因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，因此有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。

三戒：未明確付款和過(guò)戶時(shí)間

在交易流程中，由于買賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，形成了“賣方不愿先過(guò)戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，因此在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款，這兩部分在不同時(shí)間段支付給房主，并且買方的注意力會(huì)放在“交錢后何時(shí)可以過(guò)戶”的問(wèn)題上，因此，雙方一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過(guò)戶時(shí)間，并且將違約責(zé)任注明。

四戒：費(fèi)用交接時(shí)間未在簽約中明確買方

在買賣過(guò)程中，還要了解清楚交易的房屋是否有遺留問(wèn)題，其實(shí)二手房本身的附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，以何時(shí)點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，時(shí)點(diǎn)的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明，避免暫時(shí)“雪藏”的欠費(fèi)日后成為買方一筆額外的成本，合同中如果沒(méi)有具體條款約束，很容易導(dǎo)致日后的糾紛。