一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容

依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的：

（一）當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所

這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

（二）標(biāo)的

這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。

（三）價(jià)款

及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買(mǎi)賣(mài)有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣(mài)方。

（四）履行期限、地點(diǎn)、方式

這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

（五）違約責(zé)任

這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題

（六）解決爭(zhēng)議的方式

這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。

（七）合同生效條款

雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

（八）合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

（九）合同的變更與轉(zhuǎn)讓

在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

（十）附件

在此說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)

二手房由于價(jià)格普遍較低，因此受到很多買(mǎi)房者的青睞，然而由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個(gè)人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同比簽訂新商品房買(mǎi)賣(mài)合同更加需要注意深入了解一些細(xì)節(jié)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)，那么一般來(lái)說(shuō)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同有哪些注意事項(xiàng)需要特別關(guān)注的呢。

簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)：

（一）確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；

2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；

3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；

4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

（二）考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)

1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；

2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)?/p>

3、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

（三）查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

3、陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

（四）確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積；

2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

3、最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

（五）觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1、戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

2、管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理；

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。

（六）考核房屋的市政配套

1、打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象；

4、觀察戶(hù)內(nèi)、外電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；

5、電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)；

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

7、小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

（七）了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

（八）查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù)；

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

（九）了解以后居住的費(fèi)用

1、水、電、煤、暖的價(jià)格；

2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

3、車(chē)位的費(fèi)用。

（十）追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；

2、哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途；

3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案；

4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

（十一）了解鄰居的組合

1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；

2、拜訪(fǎng)上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模?/p>

3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

（十二）算計(jì)一下房?jī)r(jià)

1、自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；

2、委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；

3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

（十三）看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿(mǎn)18歲，有城鎮(zhèn)戶(hù)口，本地、外地均可；

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；

3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；

4、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；

5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

（十四）請(qǐng)律師

1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

2、公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī)；

3、建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

（十五）找代理行

1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策，中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作；

2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；

3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房？

（十六）考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證：

1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)；

2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。

（十七）及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；

2、媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息；

3、向律師及中介代理行咨詢(xún)；

4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。

（十八）產(chǎn)權(quán)是否完整

1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛；

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶(hù)以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶(hù)主手上。

（十九）小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題；

2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶(hù)。

（二十）保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶(hù)

1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；

2、從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。