一、商品房買賣合同的分類
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。 關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。
鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種商品房買賣合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。
上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的商品房是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
二、商品房買賣合同如何簽訂
現(xiàn)在全國通用的《商品房買賣合同》示范文本，是建設(shè)部在修訂1995年《商品房購銷合同》示范文本的基礎(chǔ)上，于2000年10月推行使用的。盡管，這是一種行政指導(dǎo)的手段，其目的是在發(fā)展中的市場環(huán)境中給消費者一定的指導(dǎo)和借鑒的作用，但在合同中也體現(xiàn)了雙方的自愿原則：合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
盡管如此，各種由開發(fā)商自制格式的合同林林總總，簽約很不規(guī)范，使整個商品房買賣市場呈現(xiàn)無序狀態(tài)。因此，相關(guān)法律、法規(guī)明確規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該在訂立商品房買賣合同之前，向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。否則，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門將對其處以行政處罰。
還有一點值得注意的是，實踐中，商品房買賣合同的訂立并非是一次性就完成的，它是購房人和開發(fā)商雙方多次協(xié)商的過程。在所謂的正式簽訂合同之前，若雙方簽訂的有關(guān)商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議依法具備了正式合同的實質(zhì)性條款的，比如就售房方式、價款、支付方式、付款時間、交付時間等有明確的記載，且開發(fā)商已經(jīng)實際接受購房人購房款的，應(yīng)該認(rèn)定為雙方的商品房買賣合同。此時，開發(fā)商若不能依據(jù)合同按時交付房屋時，不能主張合同無效，而僅僅承擔(dān)合同無效的責(zé)任即返還價款；只能依法承擔(dān)違約責(zé)任，除返還價款外，還應(yīng)該賠償因合同不履行而造成購房人可能的損失，如已經(jīng)支付房屋價款的同期銀行利息等，或者其他合理的費用。
總之，簽訂合同過程中，雙方應(yīng)該本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，在相關(guān)法律、法規(guī)的范圍內(nèi)，協(xié)商就合同的實質(zhì)性條款達成一致。作為弱勢群體的消費者而言，則更應(yīng)該采用法定的形式來維護自己的合法權(quán)益，防止開發(fā)企業(yè)的背信棄義。
