一、二手房過戶時(shí)的注意事項(xiàng)

（一）辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的文件資料

（二）賣方所需文件：

1、身份證明（外地戶口需暫住證）；

2、房產(chǎn)證；

3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；

4、稅費(fèi)繳納證明。

（三）買方所需文件：

1、身份證明（外地戶口需暫住證）；

2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；

3、稅費(fèi)繳納證明。

（四）辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時(shí)間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。

（五）本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。

（六）在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問明情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見。

（七）房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會出現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料（契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據(jù)抵押材料（他項(xiàng)權(quán)利證書）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。

（八）政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房注意事項(xiàng)政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過戶手續(xù)時(shí)有一些限制性規(guī)定，不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況，切實(shí)消除過戶障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶，給雙方帶來巨大損失。

（九）其他相關(guān)注意事項(xiàng)

現(xiàn)行政策規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營業(yè)稅，滿五年可以免所得稅。有些當(dāng)事人為節(jié)省一些費(fèi)用，約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。這種做法危害極大，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔莫及，不應(yīng)提倡，不要因小失大。當(dāng)然如果買賣雙方有深厚的親友關(guān)系除外。

二、未經(jīng)過戶房產(chǎn)能否買賣

對于不動產(chǎn)買賣，以登記為生效要件，未經(jīng)登記的，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作

無效處理。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)過戶，只是說明合同未生效，并非合同不成立。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，登記是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同生效要件。就未生效的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同而言，對合同雙方均無約束力。法院能否執(zhí)行已轉(zhuǎn)讓給他人但未經(jīng)過戶登記的被執(zhí)行人所有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待：如出讓人與受讓人惡意串通，以轉(zhuǎn)讓行為來達(dá)到逃避執(zhí)行目的的，可以執(zhí)行該房產(chǎn)；如受讓人是善意的，或者雖未辦理登記，但已實(shí)際占有、使用多年的，或者正在辦理過戶登記尚未辦理完畢的，或者本應(yīng)辦理完畢，因政府的原因，如統(tǒng)一中止辦理過戶登記等情況致使尚未辦理記的，法院應(yīng)當(dāng)按照實(shí)事求是和公平的原則，保護(hù)購買人的合法權(quán)益，確認(rèn)其對受讓房產(chǎn)的所有權(quán)，以維護(hù)交易安全。對已支付購房款的實(shí)際占有、使用人為被執(zhí)行人的，可直接按不動產(chǎn)執(zhí)行方法予以執(zhí)行，執(zhí)行中應(yīng)通知出讓人協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)；如出讓人以產(chǎn)權(quán)未過戶為由，主張所有權(quán)的，可以駁回其主張，或者責(zé)令其向法院交付房款后，始得支持其主張。