一、預售商品房轉讓的條件是什么

“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！闭f明預售商品房轉讓是有條件的：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓，例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產(chǎn)證前不得轉讓，否則轉讓無效?！?/p>

2、轉讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，預售合同未經(jīng)登記備案，其合同標的的商品房不得轉讓。這種規(guī)定有利于國家宏觀管理，加強國家稅收。因為預售商品房轉讓主體是預售合同的預購方，而不是未竣工商品房的預售方，所以轉讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉讓合同才擁有受法律保護并可以對抗第三人的商品房請求權，并獲得權利轉讓的主體資格。預售商品房轉讓后，新預購人取代原預購人成為新的權利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權人[3]。

3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的商品房。如果轉讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后，將商品房再轉讓給他人，應按商品房買賣關系處理[4]。

4、預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則轉讓無效[5]。最高人民法院民（1996）2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。” 預售商品房再轉讓的法律性質是預售合同的變更。根據(jù)合同變更的一般原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果預售合同無效，則自始沒有合同關系；如果預售合同被撤銷，則合同自始失去法律效力，也視為沒有合同關系。無合同關系，就談不上合同的變更。此外，如果合同違法，應當禁止轉讓。在預售合同中，如果商品房預售人和預購人已經(jīng)明文約定預購人不得轉讓其所預購的商品房的，預購人應當遵守合同，不得轉讓。如果預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經(jīng)具備時，可以轉讓預售商品房。但預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。

5、預售商品房轉讓必須簽訂轉讓合同，并符合我國合同法的一般規(guī)定。預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。

二、預售商品房轉讓的程序是怎樣的

1、轉讓人與受讓人應當簽訂預售商品房轉讓合同，轉讓合同應當采取書面形式。并且轉讓人與受讓人還應當在原預售合同背書記載有關轉讓的情況。

2、轉讓人或者受讓人持轉讓合同與預售人辦理原預售合同的變更手續(xù)，以明確預售人應當向受讓人履行原預售合同的標的物，受讓人應當向預售人履行支付剩余購房價款的義務。

3、轉讓人或者受讓人應當在原預售合同變更手續(xù)辦理完畢之日起10日內持預售商品房轉讓合同和變更后的預售合同到預售商品房所在地的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理變更登記備案手續(xù)。