一、預(yù)售商品房抵押有何法律效力

（一）對(duì)抵押權(quán)標(biāo)的物的效力范圍

根據(jù)民法原理及《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，預(yù)售商品房抵押權(quán)的標(biāo)的物范圍應(yīng)包括預(yù)售商品房及其附屬物、從物連同房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。預(yù)售商品房的門窗、電梯、樓梯等作為該房屋的附屬物屬于抵押標(biāo)的物的范圍之內(nèi)，預(yù)售商品房的從物，如雜物間，隨同主物一起列入抵押范圍。但在預(yù)售商品房范圍內(nèi)新增加的房屋及預(yù)售商品房的天然孳息不屬于抵押物范圍之列。因土地使用權(quán)與地上房屋、建筑物的關(guān)聯(lián)性，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，但如果作抵押的預(yù)售商品房處于劃撥土地，則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不在抵押范圍之列，并且無(wú)論該商品房是否處于劃撥土地，作抵押的預(yù)售商品房的地下采礦權(quán)不屬于抵押范圍。

（二）預(yù)售商品房抵押對(duì)當(dāng)事人的效力

預(yù)售商品房抵押對(duì)當(dāng)事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表現(xiàn)為當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。預(yù)售商品房抵押法律關(guān)系的內(nèi)容比較復(fù)雜，它包括銀行與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與預(yù)售人之間、預(yù)售人與銀行之間三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。作為抵押權(quán)人的銀行有按合同約定按時(shí)提供貸款的義務(wù)，在抵押人不履行義務(wù)時(shí)，享有對(duì)作為抵押的預(yù)售商品房依法拍賣、變賣，就所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，作為抵押人的購(gòu)房人負(fù)有按合同約定的還款方式及計(jì)劃還本付息的義務(wù)，預(yù)售人負(fù)有按約定交付預(yù)售商品房及瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

由于預(yù)售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有，購(gòu)房人只享有“所有權(quán)之期待權(quán)”，所以在工程峻工驗(yàn)收前樓宇遭毀損的，由預(yù)售人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。這似乎加重了預(yù)售人的責(zé)任，但卻是合理的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程基本由開發(fā)商所控制，抵押人和抵押權(quán)人并未參與工程與任何一個(gè)過程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預(yù)售人承擔(dān)責(zé)任可以促使其盡職盡責(zé)，使抵押合同的實(shí)現(xiàn)獲得一定的保障。

預(yù)售商品房在抵押期間竣工的，預(yù)售人應(yīng)按規(guī)定為預(yù)購(gòu)人辦理房產(chǎn)登記和過戶手續(xù)，將《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交給預(yù)購(gòu)人收?qǐng)?zhí)。抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋抵押登記手續(xù)。

在抵押期間，預(yù)售人不得將已作抵押的預(yù)售商品房再出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押，不得擅自提高房?jī)r(jià)以及實(shí)施其他損害預(yù)購(gòu)人合法權(quán)益的行為。對(duì)于遲延交貨及標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵等應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向預(yù)購(gòu)人說明。

（三）預(yù)售商品房抵押的排他性與絕對(duì)性

預(yù)售商品房設(shè)定抵押權(quán)后，只要主債務(wù)未得到清償，無(wú)論抵押物位于何處，流于何人之手，抵押權(quán)人均可以對(duì)抗第三人包括物的新所有人，這就是預(yù)售商品抵押的排他性與絕對(duì)性。其理論依據(jù)是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，法定權(quán)利優(yōu)于意定權(quán)利，所以房屋抵押權(quán)優(yōu)于房屋交付請(qǐng)求權(quán)。

二、預(yù)售商品房抵押權(quán)怎么實(shí)現(xiàn)

預(yù)售商品房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，指抵押權(quán)人（即貸款銀行）在其債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，有權(quán)依法以折價(jià)或拍賣、變賣及其他方式處分抵押的預(yù)售商品房，從而得到優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤Ｌ幏值盅旱念A(yù)售商品房所得的金額依下列順序分配：“（一）支付處理抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（三）償付抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（五）剩余金額交還抵押人。”（注：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 47條，建設(shè)部97年5月9日發(fā)布。）同一預(yù)售商品房設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。處分抵押物所得金額不足以支付債務(wù)和違約金額、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。