一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書

商品房認(rèn)購(gòu)書就是指購(gòu)房者和開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前簽訂的文書，主要是確認(rèn)購(gòu)房者在將來某個(gè)時(shí)間與開發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步洽談、簽訂購(gòu)房合同的預(yù)約。這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。其使用的名稱也很不一，被稱為認(rèn)購(gòu)合同、預(yù)訂合同、預(yù)訂書、確認(rèn)書等。

當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書滿足以下條件時(shí)應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣合同：

1、具備《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即：

（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，即寫明了商品房的具體地址或者購(gòu)買人的姓名、住址等；

（2）商品房基本情況，即所購(gòu)房屋的一些基本信息；

（3）商品房的銷售方式，例如是按揭還是一次性付款；

（4）商品房?jī)r(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式、付款時(shí)間；

（5）交付使用條件及日期，比如什么時(shí)候辦理交接手續(xù)等；

（6）裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，例如對(duì)房屋的配套設(shè)施的約定，有什么標(biāo)準(zhǔn)；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）解決爭(zhēng)議的方法，例如如果發(fā)生糾紛是在哪個(gè)法院上訴；

（12）違約責(zé)任的承擔(dān)方式；

（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

2、出賣人已按約定收取購(gòu)房款?！俺鲑u人已按約定收取購(gòu)房款”應(yīng)理解為：認(rèn)購(gòu)書已實(shí)際履行，出賣人已收取了購(gòu)房款。這里所稱“購(gòu)房款”既應(yīng)包括全款，也應(yīng)包括部分購(gòu)房款。

二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書需要承擔(dān)法律責(zé)任嗎

當(dāng)購(gòu)房人在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，是否一定要買這里的房子呢？如果不買，會(huì)承擔(dān)什么樣的法律后果呢？關(guān)鍵在于合同是怎么約定的：是預(yù)約當(dāng)事人必須簽訂購(gòu)房合同，還是僅僅是對(duì)購(gòu)房合同的進(jìn)一步磋商。也就是說，購(gòu)房者的義務(wù)是必須將來簽訂購(gòu)房合同，還是只要進(jìn)行了合同的磋商就算履行了商品房認(rèn)購(gòu)書的義務(wù)。

在實(shí)踐中，如果認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容與商品房買賣合同的內(nèi)容基本一致，并且買受人已經(jīng)支付了部分的房款，那么該認(rèn)購(gòu)書具有買賣合同的效力，任何一方違約都會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。

但是實(shí)際上，購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部?jī)?nèi)容。所以，雙方僅保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。也就是說，商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。也就是說，根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書只能要求對(duì)方通過誠(chéng)信地談判訂立本約。反之，如果當(dāng)事人已經(jīng)就達(dá)成本合同盡了誠(chéng)信談判的義務(wù)而合同最終沒有達(dá)成，也不承擔(dān)任何責(zé)任。

通過閱讀文章，我們可以看出商品房買賣過程是很復(fù)雜的，它可能會(huì)存在認(rèn)購(gòu)書轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤娘L(fēng)險(xiǎn)，此外，由于商品房買賣涉及的金額比較大，同時(shí)在簽訂協(xié)議的過程中還會(huì)約定違約金、定金、或者訂金等內(nèi)容，由于一字之差很可能導(dǎo)致不同的法律后果，比如定金與訂金，如果約定的是定金，一旦違約是要支付雙倍違約金的。所以，如果您要購(gòu)買商品房尤其是數(shù)額很大的，一定要請(qǐng)專業(yè)的律師協(xié)助您，以防日后產(chǎn)生不必要的糾紛，那樣處理起來會(huì)更麻煩。