一、哪些房屋不能轉(zhuǎn)租

房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。

有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

3、預(yù)租的商品房。

另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

4.不得違背雙方意愿，有問(wèn)題，雙方要共同討論。

二、房屋轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題

（一）要注意二房東是否有正式的租賃合同。

如有，在簽定租賃合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同；

2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)；

3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費(fèi)用；

4、明確租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)；

5、應(yīng)對(duì)能否轉(zhuǎn)租做出約定；

6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任；

8、應(yīng)對(duì)提終止合約情況做出約定。

這些事項(xiàng)都是簽定房屋租賃合同時(shí)應(yīng)注意的。

（二）1、簽定租賃合同時(shí)一定要得到出租人（大房東）的書(shū)面同意；

2、合同約定的租賃期限不能超過(guò)原二房東和大房東的合同（主合同）約定的期限；

3、合同中約定事項(xiàng)不能超過(guò)主合同。

否則，大房東終止合同，給你帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失只能找二房東要。

（三）根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，對(duì)個(gè)人取得轉(zhuǎn)租房屋收入的，個(gè)人所得稅包括以下幾個(gè)方面：

1、個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

2、取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得，個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序?yàn)椋?/p>

(1)財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)；

(2)向出租方支付的租金；

(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用；

(4)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

在遇到房屋轉(zhuǎn)租的情況時(shí)，會(huì)涉及到很多法律問(wèn)題。合同是與房主本人簽的，還是與二房東簽的？在轉(zhuǎn)租中，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該找誰(shuí)解決？這些情況都是很有可能出現(xiàn)的，因此，建議您去找專業(yè)律師進(jìn)行咨詢，律師會(huì)幫您排憂解難。