一、農(nóng)村房屋買賣的合同效力

涉及農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)范性文件比較雜亂，因此，在司法實踐中對這一法律問題理解各異，各地各級法院在審理類似案件中，判決結(jié)果也是千差萬別，但大部分是以無效合同對待。一方面，從法律保護所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非僅僅是對農(nóng)民利益的維護。所有權(quán)最核心的權(quán)能是處分權(quán)，限制農(nóng)民對其房屋的處分，本質(zhì)上就是限制農(nóng)民對其房屋享有的所有權(quán)。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多農(nóng)民開始走出村莊，到外面的世界開創(chuàng)事業(yè)，于是農(nóng)村出現(xiàn)越來越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無法發(fā)揮其更大的財產(chǎn)價值，對農(nóng)民的利益當然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當事人意思自治，如果簡單限制農(nóng)村房屋買賣，也與合同自由的基本精神相悖。另一方面，農(nóng)民對房屋所有權(quán)的行使，又受到其宅基地使用權(quán)的限制。

依照《土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村居民的一種基于身份性質(zhì)的福利，不得隨意轉(zhuǎn)讓他人，特別是嚴格限制城市居民購買農(nóng)民宅基地。本意是因為我國人多地少，國家對建設(shè)用地是嚴格控制的，因此規(guī)定每戶農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，因房屋屬地上附著物，按法律規(guī)定地隨房走，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的同時也須辦理土地權(quán)屬過戶登記，我國農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，集體審批同意買賣雙方對宅基地使用權(quán)的變更登記是出賣農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前置條件。也就是說，得不到批準則房屋產(chǎn)權(quán)也不能轉(zhuǎn)移。國務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》也重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”但法律并未對農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓房屋進行限制。實踐中，有觀點認為宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，實際上也沒有明確的法律依據(jù)。法律并未明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體之外的農(nóng)民，但對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房是予以禁止的。

二、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些程序

1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。

5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

上述就是農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)問題。值得我們注意的是，法院在審理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件時，通常認為我國法律規(guī)定宅基地屬集體所有，不能流轉(zhuǎn)，所以農(nóng)村房屋買賣沒有經(jīng)過集體審批同意，就會認定為無效合同，可見去法院的話，對買賣雙方都是不利的，因此如果購買者是城鎮(zhèn)居民，那最好別去購買，因為法律是禁止的。其他詳細問題可咨詢律師解決。