一、商品房認(rèn)購(gòu)書是否有效

認(rèn)購(gòu)書屬于一種預(yù)約，而預(yù)約是合同的一種，因此認(rèn)購(gòu)書就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權(quán)利義務(wù)具體確定、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律或社會(huì)公共利益，并對(duì)于商品房買賣合同的主要條款有所規(guī)定。其中至少應(yīng)包括房屋的位置、面積、價(jià)格等要素，否則就無(wú)法構(gòu)成一個(gè)有效的合同。

根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立，依法成立的合同自成立時(shí)生效。在房地產(chǎn)預(yù)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書，這一行為在法律上應(yīng)是預(yù)售人向購(gòu)房人發(fā)出的要約。而一旦購(gòu)房人對(duì)認(rèn)購(gòu)書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的法律約束力。因此，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)一致，認(rèn)購(gòu)書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購(gòu)書

當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購(gòu)書所設(shè)定的義務(wù)。

二、違反商品房認(rèn)購(gòu)書約定要負(fù)哪些責(zé)任

雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，存在購(gòu)房者拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開(kāi)發(fā)商“撕毀”認(rèn)購(gòu)書而以更高的價(jià)格賣給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書主要是通過(guò)定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房人拒絕按照認(rèn)購(gòu)書約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。

實(shí)踐中，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書，拒絕訂立商品房預(yù)售合同；或違反預(yù)約，將認(rèn)購(gòu)書中約定的房屋出賣給第三人，目的在于在房?jī)r(jià)上漲時(shí)從中獲取額外的利潤(rùn)，可以認(rèn)定該利益的獲得是違法所得。然而絕大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書只規(guī)定定金條款，沒(méi)有對(duì)違約責(zé)任及其計(jì)算方法予以明確約定。而此時(shí)違約方給相對(duì)方造成的損失，僅僅用定金罰則是無(wú)法彌補(bǔ)的。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，從預(yù)期利益的角度出發(fā)，在一方當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書的情形下，應(yīng)當(dāng)就違約方的違約行為給相對(duì)方造成預(yù)期利益的損失進(jìn)行賠償。但鑒于雙方僅處于預(yù)約階段，購(gòu)房者未全額支付對(duì)價(jià)，從利益平衡和公平原則出發(fā)，違約方應(yīng)該就相對(duì)方的機(jī)會(huì)損失進(jìn)行賠償。例如按照原約定重新提供一套房屋讓對(duì)方購(gòu)買。

以上就是對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書是否有效，違反商品房認(rèn)購(gòu)書要負(fù)哪些責(zé)任的問(wèn)題的解答。需要提醒大家，在簽訂認(rèn)購(gòu)書前一定要謹(jǐn)慎閱讀其中內(nèi)容，不要輕易相信銷售人員的“花言巧語(yǔ)”。如果您實(shí)在無(wú)法判斷出認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容對(duì)自己是否有利，可以找律師幫助審度，盡量避免事后糾紛的發(fā)生。