一、購(gòu)房時(shí)如何簽訂認(rèn)購(gòu)書

商品房認(rèn)購(gòu)書是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，購(gòu)房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)往往要交納一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。在實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者在與開發(fā)商簽署、履行商品房認(rèn)購(gòu)書階段是最容易產(chǎn)生糾紛的，因此為了防范此種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者有必要從以下幾個(gè)步驟來(lái)維護(hù)自身的購(gòu)房合法權(quán)益：

（一）在與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購(gòu)書之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時(shí)要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本；

（二）一定要對(duì)開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進(jìn)行仔細(xì)、全面的考慮，并就有關(guān)問(wèn)題與開發(fā)商進(jìn)行先期的溝通；

（三）在購(gòu)房者關(guān)心的有關(guān)問(wèn)題，包括合同條款問(wèn)題得到開發(fā)商大致肯定的答復(fù)之后，購(gòu)房者再與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購(gòu)書；

（四）考慮到購(gòu)房者實(shí)際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購(gòu)房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定定金條款，而代之以“訂金”代替，并明確約定，如因雙方對(duì)于買賣合同條款的分歧而無(wú)法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。

由于認(rèn)購(gòu)書簽署后即對(duì)雙方具有約束力，因此購(gòu)房者應(yīng)對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容謹(jǐn)慎對(duì)待。下面將對(duì)認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容進(jìn)行介紹。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書包括哪些內(nèi)容

目前，法律上只規(guī)定商品房買賣要使用由建設(shè)部監(jiān)制的合同示范文本，對(duì)認(rèn)購(gòu)書還沒(méi)實(shí)施強(qiáng)制規(guī)范，只是明確，標(biāo)注了房屋結(jié)構(gòu)、朝向、金額、面積等要件的認(rèn)購(gòu)書是有效的，但其中并沒(méi)明確必須注明房屋性質(zhì)。 根據(jù)以往商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂的一些情況及習(xí)慣做法，一般說(shuō)來(lái)，商品房認(rèn)購(gòu)書通常具有以下主要條款：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所。商品房認(rèn)購(gòu)書一般只有兩方合同當(dāng)事人，即開發(fā)商與購(gòu)房者。對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，并不是所有企業(yè)都能成為合同當(dāng)事人，也不是所有公民都能成為合同當(dāng)事人。商品房認(rèn)購(gòu)書的雙方當(dāng)事人都必須具備法律對(duì)合同當(dāng)事人主體條件的規(guī)定，否則將承擔(dān)不利的法律后果。

（二）標(biāo)的。商品房認(rèn)購(gòu)書的標(biāo)的應(yīng)是合同雙方就特定房屋在特定的時(shí)間訂立正式商品房買賣合同進(jìn)行正式交易的行為，而不是房屋本身。

（三）合同履行期限。商品房認(rèn)購(gòu)書的標(biāo)的是合同雙方就特定的房屋在特定的時(shí)間進(jìn)行訂立商品房買賣合同的行為。無(wú)論是特定的房屋還是特定的時(shí)間，這個(gè)特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。

（四）違約責(zé)任。違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，與其他責(zé)任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔(dān)的不利后果。在訂立合同時(shí)如能對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)約定，對(duì)于促使雙方更好地自覺(jué)全面地履行合同以及發(fā)生違約時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救或糾紛解決都是有好處的。

（五）定金。定金既是一種債的擔(dān)保形式，又是一種債不履行時(shí)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。由于定金條款是商品房認(rèn)購(gòu)書中最容易引起糾紛和法律上最有爭(zhēng)議的條款，所以要進(jìn)行明確的約定。

在此需要提醒的是，購(gòu)房者在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書之前，應(yīng)將正式合同認(rèn)真閱讀，通盤考慮簽約的可能性。如有可能，應(yīng)盡量借助于專業(yè)的法律人士來(lái)協(xié)助簽署、完善商品房認(rèn)購(gòu)書以及下一階段的商品房買賣合同。這樣，不僅可以避免交易活動(dòng)的失敗，也可以避免雙方當(dāng)事人遭受經(jīng)濟(jì)損失。