根據(jù)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局2000年發(fā)布的新商品房買賣合同示范文本中的規(guī)定，商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)即樓頂天臺(tái)、外墻面使用權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者約定的內(nèi)容，即雙方可以約定樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰(shuí)所有。因此商品房樓頂和墻面廣告牌收益歸屬完全取決于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的約定。不同的約定內(nèi)容有不同的法律結(jié)果。

一、約定歸全體業(yè)主所有的情況

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，安裝廣告牌必須不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)主委員會(huì)所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開(kāi)發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但如果開(kāi)發(fā)商視為本小區(qū)做宣傳使用的廣告牌，只能征得業(yè)主委員會(huì)同意，并不能影響業(yè)主的正常生活，這種情況下是不需要向業(yè)主委員會(huì)交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方。

二、約定歸開(kāi)發(fā)商所有的情況

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，兵器所收取的廣告費(fèi)就全部屬于開(kāi)發(fā)商所有。

三、雙方?jīng)]有約定的情況

如果雙方對(duì)樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰(shuí)享有沒(méi)有約定，針對(duì)這種情況如何處理目前并沒(méi)有明確規(guī)定，不能當(dāng)然的認(rèn)為歸開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司享有。

從法律角度分析，業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，在其購(gòu)房?jī)r(jià)款中已經(jīng)包辦了公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，那么購(gòu)房人影視公共建筑的產(chǎn)權(quán)共有人。樓房的屋頂作為該樓房的公共建筑部分，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于該樓房的各產(chǎn)權(quán)人。那么開(kāi)發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌，活在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語(yǔ)，都是對(duì)樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用，開(kāi)發(fā)商對(duì)此經(jīng)營(yíng)時(shí)，需要征得房屋所有共有人同意后才可以進(jìn)行。并且對(duì)經(jīng)營(yíng)所得的收益，應(yīng)與全體業(yè)主按約定的比例分成。

結(jié)合以上分析，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意把樓宇的屋面和外墻面的使用權(quán)約定歸全體業(yè)主所有，特別是對(duì)于在中心城區(qū)以及那些臨街的樓宇，因?yàn)檫@關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益。

以上就是關(guān)于“商品房樓頂和墻面廣告牌收益歸屬”、“商品房樓頂和墻面廣告牌收益歸誰(shuí)所有”相關(guān)問(wèn)題的解答。商品房尤其是處于商業(yè)街周圍的商品房，在其上搭建廣告牌的收益是相當(dāng)不菲的一筆收益，因此建議購(gòu)房者在購(gòu)房合同中要明確其權(quán)利歸屬，本著對(duì)財(cái)產(chǎn)認(rèn)真對(duì)待的態(tài)度積極的向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢，在律師的指導(dǎo)下簽訂購(gòu)房合同，以求用律師精湛的法律知識(shí)審查從而設(shè)定出明確有利于自己的購(gòu)房條款，以免后續(xù)糾紛帶來(lái)的煩惱。